Anzahlung für Gebäude mit Grundstück

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Anzahlung für Gebäude mit Grundstück

Beitragvon baldim » Mi 15. Jan 2014, 23:33

Hallo,
ich habe vor etwa einem Jahr ein günstiges Angebot bekommen.
Wir haben einen Vertrag gemacht "comprar e venda" der von meinem Rechtsanwalt aufgesetzt wurde.
Käufer und Verkäufer, sowie eine dritte Person haben unterschrieben.
ITBI wurde auf meinem Namen umgeschrieben, die Kosten habe ich getragen.
IPTU ist auch auf meinem Namen registriert. Es musste noch eine Firma abgemeldet werden.
Es zog sich Alles hin. Nun hat er es sich anders überlegt, und möchte es doch über einen Makler verkaufen.
Er sagt er würde mir die 100.000R$ mit Zinsen zurückzahlen.
Ich denke so einfach ist es nicht. Er kann doch nach einem Jahr nicht vom Kaufvertrag zurücktreten.
Die Papiere sind alle ok. Wir wollten eigentlich nur noch zum Cartorio und fertig.
Was würdet Ihr machen?
Wenn zurücktreten, wieviel Zinsen kann ich ihm berechnen. Im Vertrag steht auch drin,
das bei nicht Einhaltung 10% des Kaufpreises zusätzlich zu zahlen sind.
Danke für die Antworten.
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Re: Anzahlung für Gebäude mit Grundstück

Beitragvon Limao » Do 16. Jan 2014, 04:00

Der Verkäufer hat sich verplichtet zu verkaufen also zu übertragen. Hast du geprüft, ob er der Eigentümer ist, und ob er überhaupt verkaufen durfte/konnte. Es soll eine Vielzahl von Fällen geben, in denen das Grundstück gar nicht veräußerbar ist, Verküfer und Eigentümer agr nicht übereinstimmen, wegen irgendwelcher Ansprüche Dritter auf das Grundstück/Gebäude oder sonstwas Steuerschulden etc., Könnte es sein dass daher ein Dritter mit unterschrieben hatte? Du hast dich verpflichtet einen Preis zu zahlen. Wenn jetzt kein Zeitraum oder sonstige Vorbedingungen vereinbart wurden, in dem diese abgearbeitet werden mussten, wenn alles beschrieben wurde im Vertrag. wüsste ich nicht, warum er so einfach zurücktreten könnte. Der Verkäufer wird sich vielleicht ob der zwischenzeitlichen Marktpreissteigerungen ärgern, kann man verstehen, wäre aber kein Grund. Ich würde prüfen lassen, ob man ihn zwingen kann der Übertragung zuzustimmen, wenn er nicht zum cartorio will. Dann soll das Gericht entscheiden. Ist eine Kostenabwägung in Bezug zur Wertsteigerung. Fakt ist solange keine Grundbucheintragung des Vertrages auch kein dingliches Recht. Wenn zu deinen Ungunsten entschieden werden sollte, könnte vielleicht noch eine Anwaltshaftung mit reinspielen, aber sowas dürfte vermutlich noch langwieriger, unsicherer und kostspieliger werden. Oder es gab erst keine Abarbeitung der Bedingungen zum Verkauf. Wenn Rückabwicklung, normalerweise sollte es ein Passus im Vertrag geben, dann (die vereinbarten oder üblichen) Zinsen auf den Kaufpreis bzw. Anzahlung als Schadenersatz. Rückzahlung würde ich vielleicht versuchen als “Geldwertschuld” anzusetzen, also die erhöhte Inflationsrate zusätzlich zu berücksichtigen, das ist wohl auch mit den 10% zum Kaufpreis, in dem Fall anteilig auf die Anzahlung (vorsorglich) gemeint. Frage wäre allerdings, ab wann der Schaden eingetreten ist, da noch was zu erledigen war im Vorfeld, (z.B. Firma abmelden, was alle wussten). Die Frage ist auch, ob er das Geld noch hat und das Grundstück sowieso schon quasi jemanden anderes gehörte. Die IBTI könnte vielleicht rückerstattungsfähig sein, da das dingliche Recht/Übertragung ja nicht im Register eingetragen wurde, weiss ich aber nicht, vielleicht gibts auch Fristen wie in Deutschland. Hätte man sicher im Vertrag regeln müssen, genauso IPTU und alles was in der zwischenzeit anfällt. Sehr spezieller Fall, du brauchst auf jeden Fall einen Anwalt.
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Re: Anzahlung für Gebäude mit Grundstück

Beitragvon baldim » Do 16. Jan 2014, 10:55

Der Verkäufer ist alleiniger Eigentümer. Der Übertragung steht, außer seiner Unterschrift im Cartorio, nichts mehr im Wege. Er hatte mir das Angebot gemacht und wollte verkaufen. Nur zu dem Preis bekommt er kein Apartment in Santa Catarina, dort will er hinziehen. Jetzt ist das Grundstück fast 4mal so viel wert wie vor einem Jahr als wir den Vertrag gemacht hatten. Ein gutes Geschäft für mich, weil ich dort Apartments einbauen will. Habe schon Material für über 20.000R$ gekauft.
Und jetzt dies.
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Re: Anzahlung für Gebäude mit Grundstück

Beitragvon brasifan » Do 16. Jan 2014, 11:04

du musst auf jeden Fall einen guten Anwalt dir suchen, Geld vorschiessen und Zeit einplanen, Allerdings , wenn das Grundstück wirklich soviel im Wert gestiegen ist, lohnt sich der Aufwand.

Brasilien ist keine Bananenrepublik mehr, allerdings es dauert seine Zeit bis du zu deinem Recht kommst
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Re: Anzahlung für Gebäude mit Grundstück

Beitragvon MESSENGER08 » Do 16. Jan 2014, 12:05

Was hat die Eröffnung einer Firma mit dem Immobilienkauf zu tun? Oder wieso hast Du das erwähnt ?
Bzgl. Zinsen bei Rücktritt vom Verkauf muss doch was im Vertrag stehen? Immerhin ist der von einem "Anwalt" aufgesetzt nach Deiner Aussage!?!

Wie auch immer, vermutlich hat der Verkäufer ein weitaus besseres Angebot als Deins bekommen, sonst würde er nicht von sich aus die Rückzahlung und auch noch Zinsen anbieten. Wie will er das übrigens zahlen in 200 Raten oder alles A Vista in Bar am besten !?!?!?

Ohne einen eigenen Anwalt würde ich an Deiner Stellen nichts mehr unternehmen. Viel Geduld und reichlich Kleingeld wünsch ich Dir. Halte uns auf dem Laufenden, wird sicher ein interessanter Fall.

Wo befindet sich denn die Immobilie überhaupt ?
Hast Du eigentlich schon den kompletten Kaufpreis bezahlt oder ist da noch was offen, wenn ja wieviel? Kann ja nicht sein das Du schon alles bezahlt hast ohne das die Immobilie beim Grundbuchamt auf Dich überschrieben wurde und die ESCRITURA auf Deinen Namen transferiert wird ! :shock:


:cool:
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Re: Anzahlung für Gebäude mit Grundstück

Beitragvon nixwieweg » Do 16. Jan 2014, 14:32

so wie ich das sehe, hast Du jetzt weder das Geld noch das Grundstück - und wahrscheinlich wird es dabei bleiben. Geld ist längst ausgegeben und das Grundstück gehörte gar nicht zu 100% dem Verkäufer. Am Ende zahlst Du noch den Anwalt, der auch nix bringen wird - und dein Geld haben am Ende drei.

That's Brazil.
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Re: Anzahlung für Gebäude mit Grundstück

Beitragvon Colono » Do 16. Jan 2014, 18:05

Wie mehrfach gesagt, du brauchst auf alle Fälle einen guten Anwalt. Besonders wichtig ist es, dass er sich gut mit Immobilien auskennt.

Wer ist eigentlich momentan Nutzer (Posse) des Grundstücks?

Du hättest bereits unmittelbar nach Unterschrift des KV, sei es mit einem Caseiro oder durch Selbstnutzung die Immobilie in Besitz nehmen sollen. Da wärst du jetzt in einer guten Position.

Ansonsten, schnellstmöglichst mit einer einstweilige Verfügung klagen, um einen anderweitigen Verkauf zu blockieren. Das funktioniert im allgemeinen ganz gut in BR weil du eventuell einen nachträglichen Zweitverkauf anullieren könntest.

Trotzdem, am allerwichtigigsten ist es für alle Parteien, die Posse des Grundstücks zu haben.

VG,

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http://www.camboriuapart.com.br
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Re: Anzahlung für Gebäude mit Grundstück

Beitragvon baldim » Do 16. Jan 2014, 20:40

Vielen Dank für die Antworten.
Ich war heute beim Anwalt, der kennt die Umstände.
Ich werde jetzt den restlichen Betrag auf ein Konto für das Gericht oder so, überweisen.
Je nachdem wer Recht bekommt, der kriegt auch das Geld.
Mein Anwalt meint, ich hätte gute Chancen das Grundstück zu bekommen.
Es kann aber 2 Jahre dauern. Auf dem Grundstück war noch ein Firmeneintrag seines verstorbenen Vaters vorhanden.
Die Firma musste erst geschlossen werden, außerdem musste das Testament auch noch abgeschlossen werden.
Deshalb hat sich das Alles etwas hinausgezögert.
Zwischenzeitlich war ich auch noch in DE.
Jetzt sind die Papiere alle in Ordnung.
Alles im Cartorio ist hinterlegt.
Es fehlt nur noch seine und meine Unterschrift.
Jetzt nach einem Jahr will er nicht mehr.
Mal sehen wie es ausgeht.
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Re: Anzahlung für Gebäude mit Grundstück

Beitragvon Itacare » Do 16. Jan 2014, 20:58

@ Baldim, ohne jetzt das Potential Deines Anwalts bzw. der genauen Formulierungen des Vertrages zu kennen, würde ich ganz klar sagen: der Vertrag ist gültig, der Verkauf ist bereits zustande gekommen. Da Du nicht gegen den Vertrag verstoßen hast, ist der Verkäufer bei einem Rücktritt bzw. Verweigerung der Unterschrift in voller Höhe schadenersatzpflichtig. Und das kann in gewaltiger Höhe sein.
Du kannst sowohl Deinen bereits entstandenen Aufwand wie auch Mehrpreis / Mehrkosten für die Beschaffung eines gleichwertigen Grundstücks geltend machen, auch wenn ein solches inzwischen das 4-fache kostet.
Lass das dem Verkäufer mal von Deinem Anwalt erklären, dann sollte ihm schnell klar sein, dass er so keinen Reibach machen kann.
Der einzige Mist, auf dem nichts wächst, ist der Pessimist.
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Re: Anzahlung für Gebäude mit Grundstück

Beitragvon baldim » Do 16. Jan 2014, 22:46

@ Itacare
Den Reibach habe ich ja gemacht, da ich es sehr günstig gekauft habe.
Ich hatte ihn bis zum 31. Januar 2014 also 1 Jahr Zeit gegeben sich etwas anderes zu suchen.
Deshalb halte ich jetzt erst einmal still, und sage ihm nichts von meinem Vorhaben.
Er sagte mir vorgestern, dass wir nur eine Vereinbarung getroffen haben und nichts weiter.
Ich hoffe, dass Du Recht behälst.
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