Appartment erworben, was nun?

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Appartment erworben, was nun?

Beitragvon catussa » Sa 14. Mär 2009, 00:04

Hi
Sorry dass ich hier einfach so auftauche und gleich mit so einer komplizierten Frage reinplatze.

Zu mir und meinem coelinho :):
Ich bin Deutsche, wohne und arbeite in Irland, mein Ehemann ist Brasilianer. Wir haben letztes Jahr in Daenemark geheiratet. Mein Mann ist gerade dabei die Ehe in Brasilien zu registrieren (wir warten auf die beglaubigte certifizierte Kopie des Ehezertifikats von der brasilianischen Botschaft in Kopenhagen um dann in der brasilianischen Botschaft in Dublin die Ehe eintragen zu lassen...).
Wir haben nun in Sao Paulo ein Appartment gekauft und meine Frage ist WAS KOMMT NUN?

Gedanken die ich habe:

Wie bekomme ich die CPF? Brauche ich die ueberhaupt um die Immobilie in meinem (und dem Namen meines Mannes) Im Grundbuch einzutragen (habe in einem thread gelesen, dass ich die CPF nur brauche um das Ding wieder zu verkaufen)?
Sollte ich die CPF eintragen nachdem die Ehe in Brasilien legalisiert wurde? Oder kann ich das spaeter noch aendern? Oder werden wir als "nicht verheiratet" angesehen (im Grundbuch) falls die CPF "solteira" angibt? Wir fahren im Juni nach brasilien und moechten dann die papiere fertig machen, ausserdem ein Bankkonto fuer uns beide eroeffnen (wo die Mieteinnahmen dann draufkommen), was brauchen wir fuer die Eroeffnung?
Koennen wir beide Namen in das Grundbuch eintragen auch wenn wir eventuell bis im Juni noch nciht offiziell verheiratet sind in Brasilien? AHHH

Fragen ueber Fragen, ich waere euch fuer eine Antwort sehr dankbar!

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Re: Appartment erworben, was nun?

Beitragvon Severino » Sa 14. Mär 2009, 00:29

Naja, Du wirfst hier ja einiges durcheinander....
Zunächst zur CPF: Das ist die Cadastro de pessoa fisica, also die Registrierung einer natürlichen Person auf der Steuerbehörde (Receita federal). Das kann jeder über das Internet beantragen und dann über ein brasilianisches Konsulat ausführen lassen. Dann hast Du die Nummer. Die Plastikkarte kannst Du nur in Brasilien machen. Die CPF brauchst Du für jede Art von Kauf oder Verkauf. Deinen Zivilstand beinhaltet die CPF nicht. Aber jeder kann über das Internet verfolgen, ob Deine CPF den Status "regular" hat.
Nun zur Registrierung der Ehe:
Ihr habt in Dänemark geheiratet und müsst nun Eure dänische Heiratsurkunde vom brasilianischen Konsulat in Dänemark umschreiben lassen (Transcrição). Das kann ein/zwei Monate dauern. Mit dieser Transcrição geht ihr dann auf ein brasilianisches cartório und lasst Euch eine brasilianische Certidão de casamento geben. Das dauert auch etwa eine Woche.
Immobilie:
Hier geht ihr zum Grundbuchamt. Das nennt sich hier 1o cartório. Dort braucht ihr eine Bescheinigung für die Gemeinde (prefeitura). Auf der prefeitura bekommt ihr dann eine weitere Bescheinigung über die Immobilie und damit geht ihr zum 3o cartório, wo ihr den compra e venda vertrag macht und Euer Zivilstand sowie Eurer beider Namen eingetragen sind. Dann geht es wieder zum 1o cartório, wo ihr den Grundbucheintrag macht. Danach nochmals zur prefeitura um die Grundsteuer auf Eurern Namen eintragen zu lassen. Kosten alles in Allem ca. 1.000 R$, Dauer ca. 3 Monate.
Bankkonto:
Es gibt zwei Arten von Bankkonten: Spar und Giro (Poupança bzw corrente). Ausländer ohne Ausländerausweis (RNE) können kein Konto eröffnen. Für ein corrente benötigt man zudem einen Verdienstnachweis.
Dokumente:
CPF, Certidão de casamento, protocolo, Deutscher Pass, Wohnsitzbestätigung (Brasilianische Strom- oder Wasserrechnung), polizeiliches Führungszeugnis, Geburtsurkunde, Führerschein - natürlich alles beglaubigt und überbeglaubigt....

EDIT: Ich hoffe Du bist nun nicht von der brasilianischen Bürokratie überwältigt, aber bis Juni klappt das nicht....
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Re: Appartment erworben, was nun?

Beitragvon catussa » Sa 14. Mär 2009, 01:24

Ok, wow, muito obrigada SEverino. So schnell und so ausfuehrlich.

mein mann hat gerade gemeint, dass wir wohl mit einer Procuracao weiterkommen? Sind da legale Vorschriften einzuhalten? Muss das mit Notar gemacht werden?
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Re: Appartment erworben, was nun?

Beitragvon Severino » Sa 14. Mär 2009, 01:46

catussa hat geschrieben:Ok, wow, muito obrigada SEverino. So schnell und so ausfuehrlich.

mein mann hat gerade gemeint, dass wir wohl mit einer Procuracao weiterkommen? Sind da legale Vorschriften einzuhalten? Muss das mit Notar gemacht werden?

Eine Procuração ist eine Vollmacht, in denen Du Rechte an Dritte abgibst. Diese kann man auf einem brasilianischen Konsulat oder auf einem cartório in Brasilien machen.
Das hilft Dir zeitlich, allerdings hat es den Nachteil, dass Du der dritten Person vertrauen können musst, denn wie gesagt: Du trittst Rechte ab. In welchem Umfang hängt vom Inhalt und der Gültigkeitsdauer der Procuração ab...
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Re: Appartment erworben, was nun?

Beitragvon Cheesytom » Sa 14. Mär 2009, 01:48

Sorry Severino, aber Du hast da auch einiges durcheinandergeschuettelt:
Severino hat geschrieben:Nun zur Registrierung der Ehe:
Ihr habt in Dänemark geheiratet und müsst nun Eure dänische Heiratsurkunde vom brasilianischen Konsulat in Dänemark umschreiben lassen (Transcrição).


Es sollte heissen:
...von einem, vom Konsulat anerkannten Uebersetzer (Liste gibt´s natuerlich beim jeweiligen Konsulat) uebersetzen und danach beim zustaendigen Konsulat beglaubigen lassen.

Severino hat geschrieben:Immobilie:
Hier geht ihr zum Grundbuchamt. Das nennt sich hier 1o cartório.


Das nennt sich hier: "Cartório de registro".

Severino hat geschrieben:Dort braucht ihr eine Bescheinigung für die Gemeinde.... (prefeitura).


Das Ding nennt sich ITBI und ist die Zahlungsaufforderung und der Zahlschein zur Grunderwerbssteuer. Wird nur ausgestellt, wenn die ITPU, oder auch "Grundsteuer" komplett bezahlt ist.

Severino hat geschrieben:Danach nochmals zur prefeitura um die Grundsteuer auf Eurern Namen eintragen zu lassen. Kosten alles in Allem ca. 1.000 R$,...


Danach erst zum o.g. Cartório de Registro und danach zur Prefeitura.
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Re: Appartment erworben, was nun?

Beitragvon bruzundanga » Sa 14. Mär 2009, 02:36

Severino hat sich tatsächlich geirrt: Man nennt es auch Cartorio de 2º officio
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Re: Appartment erworben, was nun?

Beitragvon Severino » Sa 14. Mär 2009, 02:52

Ich hab oben etwas abgekürzt, Bei mir war es genau so:
Heirat: In Zürich. Vom Zivilstandsamt folgende Dokumente bekommen:
- Auszug aus dem Eheregister (5-sprachig)
- Familienausweis (3-sprachig) (wird für die Anmeldung bei dem Schweizer Konsulat in Rio benötigt, die die PF für die Erteilung der Permanencia/RNE für Residents verlangt, wenn mann den will)
Nun zum Beglaubigen der schweizerischen Heiratsurkunde (Auszug aus dem Eheregister) zur Staatskanzlei des Kantos Zürich (In Deutschland macht das das Regierungspräsidium)
Danach zum brasilianischen Konsulat in Zürich für das "Certidão de registro de casamento". Dazu mussten beide auf dem Konsulat den Bucheintrag unterschreiben. Danach auf dem cartório in Brasilien (primeira circunscrição de registro civil) um die certidão de casamento zu bekommen.
Ob nun im Fall von catussa ein Übersetzer notwendig ist, entscheidet zunächst mal das brasilianische Konsulat in Dänemark. Ich habe keinen gebraucht.
Das brasilianische Konsulat in Irland kann lediglich irische Dokumente beglaubigen. Zuständigkeit geht in diesem Fall eben nicht über den aktuellen Wohnort, sondern über die ausstellende Behörde.
Meine deutsche Geburtsurkunde musste ich auch in Deutschland beglaubigen lassen und nicht in der Schweiz.

Immobilie:
1. Cartório de registro de imóveis: Bescheinigung, über den Grundbucheintrag und dass die Immobilie "encontra-se livre de qualquer ônus, real, legal, convencional, pignoratício, hipotecário e de açoes reais, pessoais ou de indisponibilidade até a presente data.
2. Prefeitura: Certidão negativa de débitos gerais do cadastro imobiliário und bezahlen der ITBI (100-200 R$)
3. Cartório 3o tabelionato de notas um den Compra e Venda-Vertrag zu machen (200-300 R$)
4. Cartório de registro de imóveis: Eintrag im Grundbuch auf die neuen Eigentümer (200-300 R$)
5. Prefeitura: Umschreiben der Namen für die IPTU
Der Ablauf kann allerdings von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein. Allerdings ist erst nach Punkt 4 die Immobilie auf Deinen Namen eingetragen. Und erst nach Punkt 5 kommt die Rechnung der jährlichen Grundsteuer IPTU auf Deinen Namen. Bis und mit Punkt drei ist die Immobilie weder im Grundbuch noch bei der Gemeinde auf Deinen Namen registriert.
Und danach geht es noch weiter mit der "Habitar-se" (Nachweis über korrekte Konstruktion/Statik, abgeführte Sozialabgaben INSS und FGTS, usw.) - aber das würde hier den Rahmen sprengen.
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Re: Appartment erworben, was nun?

Beitragvon Cheesytom » Sa 14. Mär 2009, 02:59

Severino hat geschrieben:2. Prefeitura: Certidão negativa de débitos gerais do cadastro imobiliário und bezahlen der ITBI (100-200 R$)

Severino, Deine Realangaben sind leider voellig aus der Luft gegriffen. Das haengt immer vom Wert der Immobilie ab. Dafuer gibt es veraenderbare Tabellen. 100-200 Reais hilft Keinem. Koennen leicht 1000 oder mehr werden, wenn die Immobilie entsprechend mehr wert ist.
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Re: Appartment erworben, was nun?

Beitragvon Severino » Sa 14. Mär 2009, 03:25

Cheesytom hat geschrieben:Severino, Deine Realangaben sind leider voellig aus der Luft gegriffen. Das haengt immer vom Wert der Immobilie ab. Dafuer gibt es veraenderbare Tabellen. 100-200 Reais hilft Keinem. Koennen leicht 1000 oder mehr werden, wenn die Immobilie entsprechend mehr wert ist.

Absolut korrekt. Und zudem sind die Abgaben/Gebühren je nach Gemeinde auch noch Mal verschieden.... Hier ist z.B. die öffentliche Beleuchtung in der IPTU mit drin. Andere haben die auf der Stromrechnung....
Hier ein paar Beispiele zur IPTU:
Haus mit Barracão no fundo: Área de terreno: 300 qm, Área edificada: 120/32 qm, Valor Venal: 27.200/4.500 R$, IPTU+TSU: 195/22 R$
Haus: Área de terreno: 300 qm, Área edificada: 70 qm, Valor Venal: 16.000 R$, IPTU+TSU: 115 R$
Haus: Área de terreno: 311 qm, Área edificada: 192 qm, Valor Venal: 69.000 R$, IPTU+TSU: 430 R$
Grundstück: Área de terreno: 300 qm, Área edificada: 0 qm, Valor Venal: 5.200 R$, ITU+CIP: 230 R$
P.S.: Der Valor Venal ist in etwa die Hälfte des Marktwertes der Immobilie und wird von der Gemeinde auf Basis der "bebauten Fläche" festgelegt.
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Re: Appartment erworben, was nun?

Beitragvon catussa » Sa 14. Mär 2009, 12:16

Vielen lieben Dank an euch alle! Die Heiratsurkunde ist 5-sprachig und zu unserem Glueck auch in portugiesisch =D> , daher muesste das auch nnicht so lange dauern. die Typen in der brasilianischen Botschaft in Kopenhagen haben gemeint sie muessen das nur mit einer Auskunft von den daenischen behoerden vergleichen und dann wuerden die das auch beglaubigen oder apostillieren.
Wegen der Procuracao: das werden wir wohl machen und zwar ueber seine Mutter, die einzige person in seiner Familie der er vertraut. Seine Familie besitzt einige Immobilien und wird warhscheinlich wissen wie das alles ablaueft, aber halt nicht wie zb ich die CPF bekomme...und wegen dem bankkonto noch viel weniger...Aber das Bankkonto habe ich im Moment eigentlich schon wieder aufgegeben, weil zu buerokratisch, aber im Endeffekt waere es halt um einiges besser etwas in meinem namen zu haben.

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