Bauen lassen in Brasilien

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Bauen lassen in Brasilien

Beitragvon donesteban » Fr 16. Nov 2007, 19:23

Ich muss das sicher selber entscheiden, aber ein paar Meinungen werden nicht schaden. Ein paar Häuslebauer und Hotelbetreiber sind ja unter Euch. Jeder Hinweis ist willkommen.

Ich habe vor fast zwei Jahren ein sehr schön gelegenes Grundstück direkt am Strand von Gaibu (bei Recife) gekauft. (Empfehlung, falls jemand was ähnliches tun will: Nur über Cartório und cash bei Escritura auf dem Cartório. Rechtssicherheit!). Sind 900 m² mit 24 m Front mit Strand :-) zwei Minuten zu Fuß zum Dorfplatz und weitgenug weg, dass es nicht sehr laut ist. Ich habe inkl. Kosten ca. 40K (Euros) hin geblättert.

Zuerst wollte ich ein kleine Haus für mich nur so zum Spaß drauf stellen und ein schönen, grünen, exotischen Garten drumrum anlegen. Seit letzem Jahr habe ich aber andere Pläne entwickelt. Ich habe nun die Baugenehmigung für eine Pousada beantragt. Müsste bald durch sein.

Für das projeto zahle ich der Architektin 6.600,00 R$ (5 bangalôs zus. 125 m², 8 aptos 205 m² und área do serviços 75 m². 4 Besuche auf der Baustelle mit dabei und der ganze Kram mit Baugenehmigung und so. Habe 5 Architekten verglichen. Drei machos und ein Frauenteam und eine einzelne Architektin. Alle drei machos kamen mit dem gleichen Geschwätz. "Veja só, não sei exato mas...faço um bom preço...pode ser que sai pra quinze mil"...blabber, Gier... Die Frauen waren korrekt. Quadratmeterpreis, Rabatt fertig aus.

Ich habe keine Ahnung vom Bauen und wenn ich hier bin, dann arbeite ich. Habe also nicht so viel Zeit. Wenn ich hier was mache, dann soll es Fun sein. Ich muss nicht unbedingt ein Hotel hier haben. Zwei drei kleine Bungalows für mich und Freunde sind eigentlich auch ok. Also was nun? Jedenfalls habe ich folgenden Plan entwickelt.

Das Grundstück für das gesamte Projekt vorbereiten. Abwassergrube, Fundament etc. Dann nur drei von den kleinen Bungalows und vielleicht noch den Pool drauf bauen lassen. Wenn das alles gut läuft, ich mich dabei wohl fühle, dann den Rest ein Jahr später drauf setzen. Ich hätte so ein überschaubares Risiko und wenn alles zu stressig und teuer wird, dann bleibt es bei den Bungalows. Und wenn ich weiter mache, dann muss nicht wieder der ganze Boden aufgerissen werden. OK. Das sollte als langatmige Einleitung genügen. Jetzt zum eigentlichen Thema.

Wie baue ich nun? Ich habe ja null Ahnung und nicht so viel Zeit.

Option 1) Alles in die Hand einer kleinen construtora geben. orçamento ist in der Mache und kommt nächste Woche. Können wir das hier dann diskutieren? Würde mich freuen, wenn von Euch jemand mit Ahnung einen Blick drauf wirft. Wenn ich als Gringo ein paar Reais mehr zahle, na dann ist es halt so. Sollte sich eben in Grenzen halten.

Option 2) Ich schnappe mir einen mestre de obra und ziehe es mit dem durch. Habe ein bisschen Zweifel bei dieser Variante. Ist immer so ne Sache. Schafft der dann wirklich oder zerrt der mich sogar vor Gericht (kompliziertes Arbeitsrecht). Ich blicke ja nix, was einfach blöde ist. Die Pläne der Architektin sehen gut aus, danach kann man sicher arbeiten und sie macht echt einen ehrlichen Eindruck. Klar, die drei Mini-Bungalows sind nix kompliziertes aber, aber, aber....

Message verstanden? Bitte legt los und gebt mir Tipps. Vielen Dank schon mal. Wenn von Euch jemand mit Erfahrung in der Nähe ist, und mir hilft, dann könnten man sogar über ein Honorar nachdenken. Bin sehr gespannt auf Eure Meinung.

Danke und Grüße aus Recife
Stefan
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Re: Bauen lassen in Brasilien

Beitragvon The Boondock » Fr 16. Nov 2007, 20:21

Hallo,

bin auch nicht der Typ der jetzt mit eigenen Erfahrungen etc. aufwarten kann. Allerdigs scheint mir Deine Variante 1 die bessere zu sein. Klar das beide Varianten jede Menge Risiken haben, besonders in Bezug auf Zuerlässigkeit unf Qualität. Aber das wird man nie ganz eliminieren können, weder in D und schon gar nicht in BRA.
Allerdings scheint mir Option 1 aus rechtlicher Sicht besser zu sein. Besonders da Du keine Ahnung hast und auch keine Lust zu haben scheinst Dich wärend Deiner Anwesenheit in BRA gross mit dem ganzen Bau zubeschäftigen. Im Fall der construtora (klein oder gross spielt da keine Rolle), hättest Du nur einen Vertragspartner.
Bei Option 2 hast Du nicht nur mit dem Mestre-de-obra zu tun, im Prinzip musst Du damit rechnen das Dich jeder einzelne am Bau beschäftigte Handwerker, Maurer, Elektriker, und Hiwi hinterher verklagen kann, wenn er meint irgendeine Leistung nicht erhalten zu haben. Es liegt dann in Deiner Verantwortung das alle Beschäftigten ordentlich angemeldet sind (CTPS) alle Sozialversicherungsbeiträge, etc., etc. gezahlt werden. Wenn nicht, kannst Du sicher sein das Dich garantiert einer vor den Kadi zieht, wenn sich das dann rumspricht ziehen andere auch nach. Denn bei einem Gringo ist immer was zu holen. Dabei nützt es Dir dann auch nichts, wenn der Handwerker schon Vorschuss bekommen hat aber die entsprechende Leistung noch nicht erbracht ist. Also von rechtlichen her sehr kompliziert.

Mal sehen was noch so an Tipps von den Praktikern hier im Forum kommt.

:cool:
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Re: Bauen lassen in Brasilien

Beitragvon donesteban » Fr 16. Nov 2007, 21:14

Ahhhsoooo, dann muss ich die ja auch alle anmelden. Also als Arbeitgeber sozusagen. Freiberufler oder Handwerker, die man nach Bedarf engagiert, gibt es hier dann wohl nicht, oder?

Ich denke schon, dass man so etwas einigermaßen rechtssicher hinbekommen kann. Arbeitsverträge, Anmeldung, tägliche Stundenabrechnung mit Unterschrift etc. Hört sich aber nach verdammt viel Arbeit an und sehr, sehr viel Vorarbeit.

Ich habe hier gelesen, dass einige von Euch selber gebaut haben. Wie habt ihr es mit den Helfern gemacht? Auch alles strikt formal mit Anmeldung etc?
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Re: Bauen lassen in Brasilien

Beitragvon Erik » Sa 17. Nov 2007, 12:51

Bitte seien Sie vorsichtig! Ihren Traum könnte sehr schnell ein Alptraum werden. Ich hab ein Haus bauen lassen und möchte diese Erfahrung nicht nochmal machen und Ich war die ganze Zeit vor Ort. Bleiben Sie beim einfachen Haus mit schöner Garten. Einen Pousada kauft Mann besser fertig, es gibt Viele die Pleite gemacht haben und Billig zu haben sind.
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Re: Bauen lassen in Brasilien

Beitragvon donesteban » Sa 17. Nov 2007, 13:26

Danke Erik.
Erik hat geschrieben:Bitte seien Sie vorsichtig! Ihren Traum könnte sehr schnell ein Alptraum werden. Ich hab ein Haus bauen lassen und möchte diese Erfahrung nicht nochmal machen und Ich war die ganze Zeit vor Ort. Bleiben Sie beim einfachen Haus mit schöner Garten.
Ja, deshalb das zweistufige Vorgehen.
Erik hat geschrieben:Einen Pousada kauft Mann besser fertig, es gibt Viele die Pleite gemacht haben und Billig zu haben sind.

No risk no fun, sage ich immer. Eine "Pleite Pousada" wieder aufzubauen ist nicht einfach. Wenn man nicht durch Glück an ein Schnäppchen kommt, dann wird sich der Kauf kaum lohnen. Schlechte Lage, schlechte Struktur usw. und wenn sie gut läuft, dann wird sie sehr teuer sein.

Als ich vor einigen Jahren anfing mich mit dem Grundstückskauf zu beschäftigen, hätte ich auch fast wieder aufgegeben. Ich habe da Geschichten gehört. Ohne Ende und ich bekam den Eindruck, dass man dabei nur hereinfallen kann. Nach genauerer Analyse liefe es immer und zwar ausschließlich immer auf einen Fehler hinaus. Den haben Brasilianer genauso wie Gringos gemacht.

Kaufvertrag und zahlen -> Escritura -> ähhh, das Grundstück ist ja schon verkauft etc. "Das machen wir hier immer so", haben mir ganz unbeteiligte Brasilianer erzählt. Der richtige Weg ist

Verstehen was man tut -> alle Papiere besorgen (Marinha, Prefeitura usw.) -> Escritura und dann erst zahlen oder cash im Cartório.

Ich hoffe, beim ungleich komplexeren Bauen gibt es auch einen halbwegs sicheren Weg. Der Fallstrick mit dem Arbeitsrecht/Arbeitsverträgen ist ja schon ein entscheidender Punkt, der bei Nichtbeachtung wirklich fatale Folgen haben kann.

Hat jemand Erfahrung mit Baufirmen?

Danke für die Warnung und ich werde an Dich denken, wenn ich ich reingefallen bin ;-)
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Re: Bauen lassen in Brasilien

Beitragvon Erik » Sa 17. Nov 2007, 14:14

Ich habe vor fast zwei Jahren ein sehr schön gelegenes Grundstück direkt am Strand von Gaibu (bei Recife) gekauft. (Empfehlung, falls jemand was ähnliches tun will: Nur über Cartório und cash bei Escritura auf dem Cartório. Rechtssicherheit!). Sind 900 m² mit 24 m Front mit Strand :-) zwei Minuten zu Fuß zum Dorfplatz und weitgenug weg, dass es nicht sehr laut ist. Ich habe inkl. Kosten ca. 40K (Euros) hin geblättert.

Sieht Sich aus als ob Sie haben ein gutes Geschäft gemacht. Heute kriegen Sie bestimmt mehr (Euro) als Sie damals bezahlt haben.

No risk no fun, sage ich immer. Eine "Pleite Pousada" wieder aufzubauen ist nicht einfach. Wenn man nicht durch Glück an ein Schnäppchen kommt, dann wird sich der Kauf kaum lohnen. Schlechte Lage, schlechte Struktur usw. und wenn sie gut läuft, dann wird sie sehr teuer sein.

Es gibt guten Pousadas die Pleite gemacht haben weil die Leute einfach schlechte Geschäftsleute sind ober kein Kapital haben um die Tiefsaison zu überleben. Wir haben damals ein Hotel gekauft in Belgien, war auch Pleite. Wir haben das Geschäft wieder aufgebaut uns Später sehr gut verkaufen können.
Ich würde das Grundstück behalten als Anlage und Mich umschauen nach einen guten Pousada die Pleite gemacht hat und für ein Schnäppchen zu haben ist. Zeit ist an Ihren Seite.
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Re: Bauen lassen in Brasilien

Beitragvon ana_klaus » Sa 17. Nov 2007, 14:35

Oi,

ein Bauvorhaben dieser Grössenordnung, wie geplant, erfordert Vertrauenspersonen.
Einen Vertrag abzuschliessen, mit wem auch immer, und darauf zu hoffen es wird schon gehen,
ist ein unkalkulierbares Risiko, zumal Du nicht vor Ort sein willst.
Ich habe mein Haus in Praia do Paiva mit der bauleiterischen Unterstützung meiner Schwägerin, die übrigens einen Baustoffhandel in Gaibu betreibt, erbaut. Die 700 qm Wohnfläche sind durch diese "Familienhilfe" zu einem erträglichen Preis erstellt.

Probleme mit irgendwelchen Handwerkern hat es nicht gegeben.

viel Glück in Gaibu

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Re: Bauen lassen in Brasilien

Beitragvon donesteban » Sa 17. Nov 2007, 14:51

ana_klaus hat geschrieben:Oi,
ein Bauvorhaben dieser Grössenordnung, wie geplant, erfordert Vertrauenspersonen.
Einen Vertrag abzuschliessen, mit wem auch immer, und darauf zu hoffen es wird schon gehen,
ist ein unkalkulierbares Risiko, zumal Du nicht vor Ort sein willst.
Doch Klaus, ich bin schon vor Ort und mir ist absolut bewusst, dass es nur so geht. Ich habe eben keine Ahnung von handwerlichen und auch wenig Zeit weil ich arbeite. So einen halben Arbeitstag pro Woche könnte ich schon abzweigen. Ich weiß nicht, wie weit man so ein Bau in Phasen aufteilen kann, die ich dann jeweils abnehme, bevor es weiter geht. Vielleicht sogar mit einer zweiten Person (so wie beim Arzt eine zweite Meinung einholen). Dann würde sich das Verlustrisiko auf die jeweilige Phase beschränken.
ana_klaus hat geschrieben:Ich habe mein Haus in Praia do Paiva mit der bauleiterischen Unterstützung meiner Schwägerin, die übrigens einen Baustoffhandel in Gaibu betreibt, erbaut. Die 700 qm Wohnfläche sind durch diese "Familienhilfe" zu einem erträglichen Preis erstellt.

Probleme mit irgendwelchen Handwerkern hat es nicht gegeben.
Hast Du das ganz offiziell mit Arbeitsverträgen gemacht oder waren es halt die guten Connections Deiner Schwägerin?
ana_klaus hat geschrieben:viel Glück in Gaibu

klaus

Danke, brauche ich sicher :-)
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Re: Bauen lassen in Brasilien

Beitragvon ana_klaus » Sa 17. Nov 2007, 15:32

Nun gut,

lass Dir für die einzelnen Gewerke ein Angebot machen, dann hast schon einmal eine Hausnummer. Wenn Du die Aufträge erteilst, werden Zahlungs- und Leistungsvereinbarungen
getroffen. Vereinbare wöchentlich einen Termin um den Baufortschritt zu prüfen, und die entsprechenden Abschlagszahlungen zu leisten. Das sind ganz normale kaufmännische Gepflogenheiten, wie überall in der Welt, und die funktionieren auch in Brasilien. Leistung nicht erbracht-kein Geld .

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Re: Bauen lassen in Brasilien

Beitragvon lol » Sa 17. Nov 2007, 17:01

Ich empfehle dir bei Ahnungslosigkeit von der Materie dich nicht mit den einzelnen Gewerken
rumzuschlagen sondern dir einen Generalunternehmer zu suchen. Wenn dir das zu aufwendig
ist oder ein solcher kein Interesse zeigt, dann such dir einen "Polier" oder Architekten. Der
sollte möglichst ortsansässig sein und schon mal Projekte durchgezogen haben. Ortsansässig
deshalb, weil wenn das Projekt Ärger bereithält er um seine Reputation fürchten muss außerdem
kann er dann nicht einfach verschwinden... . Für diesen Job wird er so 8-12% der Bausumme
haben wollen. Bezahl die Arbeiter nicht selbst, sondern lass das deinen Koordinator machen.
Kontobewegungen sollten also, sofern nicht z.B. Komplettleistungen von Firmen zugekauft
werden, über das Konto des Koordinators laufen, wenns dann Ärger mit den Malochern
gibt wird er ihn bekommen, nicht du.
Frag doch mal notfalls deine Architektin ob die Interesse an dem Job hat.
Nochwas: Bauen ist auch in D. eine zeitweise nervige Angelegenheit. In Brasilien allerdings
potenziert sich der Ärger schnell. Stichworte sind: Völlige Unzuverlässigkeit in terminlicher
Hinsicht, fehlende Fachkenntnis und (oft) ein ausgeprägtes Desinteresse an der eigenen
Arbeit.
Das ganze lohnt aber trotzdem. :D
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