Bei Immobilienkauf warum Transfer auf Banco do Brasil?

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Re: Bei Immobilienkauf warum Transfer auf Banco do Brasil?

Beitragvon Pernambucana11 » Di 10. Apr 2012, 16:11

Hallo Leute,

also danke vielmals für Eure Auskunft! Wegen dem Wert weniger angeben, ich hab hier einen Auszug aus der Mail des Maklers, was meint Ihr dazu??

"voce que declarar todo o valor da compra pra efeito de escritura ou que diminuir os valores para que os valores para legalização saia mais conta ou seja ex. se voce declarar R$ 220.000,00 - avaliam em cima do valor sai por R$ 4.400,00 - o ITBI - caso voce declare R$ 100.000,00 sai R$ 2.000,00 o ITBI., FORA ESCRITURA/REGISTRO, CERTIDÕES -/DELIGENCIAS- casom não entenda eu te explico o que for necessário.".... was hat das zu bedeuten? Ist es das, was Du angedeutet hast, Brasiuu???

Und hier mal noch der komplette Vertrag, ich finde den sowas von oberbanal, ich kann mir nicht vorstellen dass sowas wirklich ausreicht?? Klar da wo die Punkte sind, hab ich persönliches entfernt, da waren Namen, CPF, Preis etc. versehen. Aber ansonsten was hält Ihr von diesem Vertrag? Mein Anwalt, so scheint es, meinte, dieser sei gültig, aber man könne noch Anpassungen machen. Welche, hat er mir nicht gesagt. Also ist der Anwalt hier auch unfähig. Habe die Adresse von ihm bekommen von einer Brasilianischen Kollegin welche in der Schweiz wohnt. Der Anwalt ist aber hier aus Recife. Was meint Ihr dazu, hier der komplette Vertrag, würde nur noch Datum, Unterschriften und 2 Zeugen fehlen:

"CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Pelo presente contrato, a SRª …….. denominados de VENDEDORES, e de outro lado ………… com endereço na …………………….. denominada de COMPRADORA - tem justo e acertado o que abaixo segue:

OBJETO DO CONTRATO –

A casa edificada nos Lotes 03 e 04 da Quadra D do Loteamento ………………medindo cada lote de terreno 12,00 metros de frente e fundos por 30,00 metros de comprimento em ambos os lados, onde encontra-se construída uma casa em alvenaria, contendo os seguintes cômodos: três quartos; sendo um suíte, área de serviço, cozinha, sala, terraço, mezanino e varanda, com uma área construída de 223,00m2 .

CLÁUSULA PRIMEIRA – O valor total da venda ora efetuada é de R$ ……………………...Á VISTA

CLÁUSULA SEGUNDA – O COMPRADOR tomará a posse definitiva do imóvel, livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus após o pagamento total.

CLÁUSULA TERCEIRA – A casa em negociação encontra-se registrada no Cartório Único do ………………..Livro em 28/01/2008, registrada …………………...

CLÁUSULA QUARTA – Os VENDEDORES se comprometem por si e por seus herdeiros ou sucessores a outorgar em favor do comprador, a escritura definitiva, e para tanto entregar o imóvel livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus fiscal ou judicial, respondendo pela evicção de direito.

CLÁUSULA QUINTA – Correrão por conta da COMPRADORA, todas as despesas para a lavratura da escritura, tais como: ITBI, CERTIDÕES, TAXAS E EMOLUMENTOS DE CARTÓRIO.
– Fica eleito o foro da cidade de ………………. para dirimir questões oriundas do presente compromisso, sendo abolido qualquer outro por mais privilegiado que for.E por estarem assim justos e acordados, assinam as partes na presença das testemunhas, abaixo assinadas para que validem os efeitos do instrumento supracitado."


??????????
Um abraço, Pernambucana
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Re: Bei Immobilienkauf warum Transfer auf Banco do Brasil?

Beitragvon amazonasklaus » Di 10. Apr 2012, 17:00

Pernambucana11 hat geschrieben:"voce que declarar todo o valor da compra pra efeito de escritura ou que diminuir os valores para que os valores para legalização saia mais conta ou seja ex. se voce declarar R$ 220.000,00 - avaliam em cima do valor sai por R$ 4.400,00 - o ITBI - caso voce declare R$ 100.000,00 sai R$ 2.000,00 o ITBI.

Die ITBI wird in Wahrheit auf der Grundlage des valor venal der Immobilie berechnet und nicht des Kaufpreises.

Pernambucana11 hat geschrieben:Und hier mal noch der komplette Vertrag, ich finde den sowas von oberbanal, ich kann mir nicht vorstellen dass sowas wirklich ausreicht?

Das ist der Vorvertag (Kaufabsichtsvertrag), mit dem beide Seiten ihren Willen bekunden, die Transaktion durchzuführen.

Allerdings fehlen schon einige wichtige Dinge wie z.B. die Höhe der Anzahlung, was mit Anzahlung passiert sollte der Kauf nicht zustande kommen und welche Certidões Du vom Verkäufer bekommst.

Pernambucana11 hat geschrieben:CLÁUSULA QUINTA – Correrão por conta da COMPRADORA, todas as despesas para a lavratura da escritura, tais como: ITBI, CERTIDÕES, TAXAS E EMOLUMENTOS DE CARTÓRIO.

Würde ich als Kaufinteressent ablehnen. Die Beschaffung der Certidões ist Sache des Verkaufers und er hat auch die Kosten dafür zu übernehmen.
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Re: Bei Immobilienkauf warum Transfer auf Banco do Brasil?

Beitragvon brasiuuu » Di 10. Apr 2012, 21:04

"Ist es das, was Du angedeutet hast, Brasiuu???"

JA!

ein beispiel:

nehmen wir mal an du würdest den kaufpreis von 100'000 reais in der escritura angeben anstatt 220'000

dies würde eine ersparnis von der ITBI- zahlung von 2400 reais bedeuten.



soweit so gut.


nehmen wir auch an du würdest die immobilie nach 3 jahren wieder verkaufen für offiziell 220'000 reais (ohne gewinn!)

du müsstest steuern bezahlen auf den gewinn den du erziehlt hast.

gewinn = 220'000 - 100'000 = 120'000 reais

nehmen wir an die gewinnsteuer beträgt in brasilien 15%.

120'000 : 100 x 15 = 18'000 reais!!!

du müsstest also 18'000 real gewinnsteuer bezahlen und dies ohne wertsteigerung deiner immobilie!

wenn man jetzt also die 2400 reais ersparnis durch ITBI den gewinnsteurn von 18'000 real gegenüberstellt dann steht das in keinem verhältnis!



es gibt aber eine immobiliensteueramnestie die besagt:


wenn du denn erlös aus einem immobilienverkauf in höchstens 180 tagen in eine andere bewohnte immobilie reinvestierst, dann fallen keine gewinnsteuern an.

oder


du darfst eine einzige immobilie in 5 jahren bis zu einem wert von 440'000 reais verkaufen ohne gewinnsteuer zu bezahlen.


jetzt musst du selber abschätzen was für dich am besten ist.

gratistipp: informationen immer nur bei der quelle nachfragen. die brasis haben sowas von keine ahnung und erzählen dir an jeder ecke wieder etwas anderes!
in diesem fall wäre die quelle: www.receita.fazenda.gov.br


bezüglich deinem contrato de compromisso de compra e venda finde ich dass dieser völlig unvollständig ist.
ich habe erts grad kürzlich eine immobilie gekauft und habe einen, von mir aus gesehen, kompletteren contrato de compromisso de compra e venda von einem seriösen corretor ausstellen lassen.

wenn du willst würde ich diesen zur verfügung stellen.
schreib doch einfach eine persönliche nachricht.

gute nacht
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Re: Bei Immobilienkauf warum Transfer auf Banco do Brasil?

Beitragvon brasiuuu » Di 10. Apr 2012, 21:14

hier noch der link vom creci pernambuco. könnte hilfreich sein.

http://www.creci-pe.gov.br/

ich würde mal nach der creci- nummer des sogenannten maklers fragen!
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Re: Bei Immobilienkauf warum Transfer auf Banco do Brasil?

Beitragvon Itacare » Di 10. Apr 2012, 22:04

amazonasklaus hat geschrieben:
Die ITBI wird in Wahrheit auf der Grundlage des valor venal der Immobilie berechnet.....


Aber nur wenn der höher als der deklarierte Kaufpreis ist :mrgreen:
Andernfalls wird der Kaufpreis zugrunde gelegt.
Und manche Gemeinden sind da ganz schön dreist: bei mir wollten sie den 3,5 fachen Wert des tatsächlichen Preises zugrunde legen! Und wenn der erstmal eingetragen ist, wird es schwierig und langfristig teuer, denn davon wird auch die jährliche IPTU bemessen. Hat die Anwältin spitz gekriegt und gerade noch rechtzeitig hingebogen.
Wir können den Wind nicht ändern, aber die Segel anders setzen.
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Re: Bei Immobilienkauf warum Transfer auf Banco do Brasil?

Beitragvon brasiuuu » Mi 11. Apr 2012, 06:04

"CLÁUSULA QUINTA – Correrão por conta da COMPRADORA, todas as despesas para a lavratura da escritura, tais como: ITBI, CERTIDÕES, TAXAS E EMOLUMENTOS DE CARTÓRIO."


Das geht aber gar nicht!!! die denken immer wir estrangeiros sind otarios!

eigentlich sollte dort stehen: por conta do vendedor! ausser es sei abgemacht worden.
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Re: Bei Immobilienkauf warum Transfer auf Banco do Brasil?

Beitragvon Elsass » Mi 11. Apr 2012, 11:46

Pernambucana11 hat geschrieben:CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Dieser Vertrag ist eine verbindliche Absichtserklaerung, die Immobilie zu verkaufen (der Verkaeufer) bzw. zu erwerben (der Kaeufer). Es sollte die Immobilie genau beschrieben sein und die Zahlungsbedingungen. Ueblicherweise wird eine Anzahlung (signal) festgelegt und die entsprechende Restzahlung. Der Restbetrag wird gerne erst bei erfolgreichem Abschluss der escritura im Namen des Kaeufers bezahlt. Wenn dann noch Schulden auf der Immobilie eingetragen sind (IPTU, Hypotheken etc), kann der Kaeufer die Restsumme um diesen Betrag kuerzen, denn er ist ja jetzt als Eigentuemer fuer die Zukunft haftbar; die Schulden bleiben bei der Immobilie. Im Vertrag sollte auch festgelegt werden, welche Ruecktritsmoeglichkeiten bestehen. In der Regel verbunden mit einer "multa" .
Die Zeit zwischen der Kaufabsichtserklaerung und der Eintragung der escritura wird im allgemeinen genutzt, um zu klaeren, ob das Objekt sauber = schuldenfrei ist. Besser ist allerdings, wenn vor Vertragsabschluss schon klar ist, dass z.B. der Verkaeufer tatsaechlich der Eigentuemer ist und dass keine Schulden auf der Immobilie eingetragen sind. Achtung! Auch condominio-Beitraege werden gerne nicht bezahlt. Wasser und Stromrechnungen etc. koennen sich auch teuer aufsummieren. (Strafe fuer gato de agua oder energia electrica koennen auch noch dazu kommen :evil: )
Es ist manchmal ein Trauerspiel, wie wenig die Makler sich kuemmern (nicht nur in Brasilien). Makler sind ueberall gleich. Die sind nur am Abschluss und ihrer Provision interessiert (mit oder ohne CRECI).
Die Kosten fuer die Erstellung der ecritura gehen immer zu Lasten des neuen Besitzers.
amazonasklaus hat geschrieben:Die Beschaffung der Certidões ist Sache des Verkaufers und er hat auch die Kosten dafür zu übernehmen.
So sehe ich das auch :wink:
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Re: Bei Immobilienkauf warum Transfer auf Banco do Brasil?

Beitragvon brasiuuu » Mi 11. Apr 2012, 13:09

bevor irgend etwas unterschrieben oder bezahlt wird, würde ich darauf bestehen das sämtliche aktuellen certidões eingesehen werden können.
sobald man bezahlt ist der andere am längeren hebel.
der eigentümer oder sein vertreter (corretor) muss dir zeigen dass sämtliche schulden oder allfällige altlasten wie scheidungsurteile, gerichtsfälle, erbfälle, stromrechnungen, condominio, internet, fernsehen etc. beglichen und geregelt sind.
darauf würde ich bestehen. das ist im normalfall, wenn alles i.o. ist, auch kein problem.
ansonsten ist vorsicht geboten.

ich habe mir sogar das scheidungsurteil der verkäuferin ausstellen lassen und im vertrag festgehalten damit ich die wegrechte übernehmen konnte.

es ist auch sinnvoll wenn man für gewisse dinge wie registrierungen (z.b. registrierung eines landwirtschaftsgrundstückes bei der incra) fristen setzt und falls diese nicht eingehalten werden bussen festlegen.

bei mir hat sich dies als sehr empfehlenswert herausgestellt.
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Re: Bei Immobilienkauf warum Transfer auf Banco do Brasil?

Beitragvon Pernambucana11 » Mi 11. Apr 2012, 15:40

Hallo Leute,

danke für Eure Nachrichten, ist alles sehr hilfreich!
@Brasiuuu, hab Dir 'ne Mail geschrieben. Nun, mir läuft die Zeit davon, ich fliege heute nach Hause, erreicht hab ich nicht viel, ausser dass ich festgestellt habe, dass ich den Maklern nicht trauen kann und nichts aber auch gar nichts vertraglich geregelt wird, das zu meinen Gunsten ausfällt, sondern alles nur Fallen, wie die Anzahlung in 11 Raten zu 10'000 Reais täglich, das ist mir ja auch nur so zu erklären, dass die das nicht bei der Zentralbank anmelden müssen, aber genau dann steck ich ja bei einem späteren Wiederverkauf in der Klemme. Dazu noch die Sache mit dem ITBI, den Wert so niedrig festzulegen, dass ich bei einem späteren Verkauf 15% Gewinnsteuer auf 120'000 Reais bezahlen müsste, die gar kein Gewinn sind! Alles solche krummen Dinge, die mir nun endgültig das Vertrauen in die Makler geraubt haben. Auch ein Anwalt erwies sich als ein Abzocker, hab ihm 1000 Reais überwiesen damit er abklärt ob das Haus in Ordnung ist, keine Schulden vorliegen etc...das einzige, was ich bekam, war eine E-Mail, das alles ok ist. Keinerlei Certidões, keinerlei Bescheinigungen, nix. Kann mir ja jeder eine Mail schreiben, das alles ok ist, und 1000 Reais kassieren...bin ziemlich demotiviert im Moment. Wäre ein super Häuschen gewesen zu einem tollen Preis, aber ich weiss momentan nicht weiter weil ich mich verarscht fühle und niemandem mehr über den Weg traue...
Um abraço, Pernambucana
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Re: Bei Immobilienkauf warum Transfer auf Banco do Brasil?

Beitragvon Mazzaropi » Mi 11. Apr 2012, 15:44

brasiuuu hat geschrieben:"CLÁUSULA QUINTA – Correrão por conta da COMPRADORA, todas as despesas para a lavratura da escritura, tais como: ITBI, CERTIDÕES, TAXAS E EMOLUMENTOS DE CARTÓRIO."


Das geht aber gar nicht!!! die denken immer wir estrangeiros sind otarios!

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Ich glaube Ihr liegt da falsch und verwechselt da etwas, es geht doch hier um die Kosten für die neue ESCRITURA die auf den Namen des Käufers ausgestellt werden soll. Ist doch klar das diese Kosten der Käufer zu zahlen hat.

Ganu wie die ITBI (IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS) also eine Steuer auf die Transferirung der Immobilie.
Wieso sollte die vom Verkäufer bezahlt werden, das macht doch keinen Sinn.

:roll:
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