Fazendas Brachland und die wahren Grundstückspreise in BR

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Re: Fazendas Brachland und die wahren Grundstückspreise in BR

Beitragvon winni » Mo 15. Okt 2007, 04:24

Ola

Ich wollte auf keinen Fall einen streit vom Zaun brechen:

man sollte aber gut über die Aussage auf dieser Seite nachdenken!! Warum gibt es wohl solche Infos für Brasilianer??


Campanha pela regularização de imóveis
Mais de 50% dos imóveis do Ceará não são regularizados. Isso gera uma série de dificuldades para o crescimento do mercado imobiliário do nosso estado, já que os imóveis não podem ser alugados ou vendidos. Na verdade, é como se eles não existissem.
Data - 28/3/2006
http://www.secovi-ce.com.br/news.asp?idNot=204

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Re: Fazendas Brachland und die wahren Grundstückspreise in BR

Beitragvon brasilharry » Mo 15. Okt 2007, 07:02

Winni,

dass ein landwirtschaftliches grundstück bei der incra registriert sein muss, ist schon richtig, aber deshalb muss es noch lange nicht auf der von dir angegebenen internet-seite aufgeführt werden. oder denkst du, dass in jedem bundestaat nur diese wenigen genannten landwirtschaftlichen grundstücke registriert sind?

gruss
harry
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Re: Fazendas Brachland und die wahren Grundstückspreise in BR

Beitragvon dietmar » Mo 15. Okt 2007, 07:09

winni hat geschrieben:Severino kann die fraglichen Gesetze sicherlich übersetzen, da Ihr mir ja nicht glauben wollt!! Und wenn Ihr dann, so wie ich, alle Gesetze im Kopf habt, dann diskutieren wir weiter!!


Hallo Winni,

kannst du sie denn nicht übersetzen? Sprichst du kein portugiesisch?
Muss ich die Gesetze auswendig können, um auf einen von dir eröffneten Thread zu antworten?

Wo du noch nicht einmal auf z.B. meine oder Mikelos Fragen eingehst ... Ich habe mich jetzt noch einmal erkundigt, und ein Makler hier hat mir das bestätigt, was ich bereits gedacht habe.

Du empfiehlst, Grundstücke zu kaufen, die für die Agrarreform vorgesehen sind. Diese Grundstücke, so der Makler, sollen in nächster Zeit enteignet werden. Daher wurden sie bewertet und dort in diese Liste eingetragen.

Ich kann daher nur jedem abraten, einen von Winnis Ratschlägen zu befolgen. Vorsicht!!!!
Er scheint da vieles nicht richtig zu verstehen. Als ob es in Parana z.B. nur die paar Fazendas gäbe. Hier gibt es ZEHNTAUSENDE und das kann man mir ruhig glauben, denn ich wohne mittendrin.

Mein Immobilienfritze hat gesagt, es sei ganz normal, den Makler bei der Creci zu prüfen, und dann über Cartorio, Rechtsanwalt usw. das Objekt abzuchecken, ob alles ordnungsgemäss eingetragen ist, die Abmessungen (Grenzen) stimmen, alle Anbauten (wie Garage, etc) genehmigt sind. Der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Es gibt Preisfreiheit in Brasilien. Spekulationsgeschäfte sind nicht verboten (z.B. etwas billig zu kaufen und nachdem später das Objekt durch Urbanisierung z.B. in das Stadtgebiet aufgenommen wird oder eine Strasse daran vorbeiführt, z.B. zum 10-fachen Preis zu verkaufen. Wenn die Stadt das Objekt bzgl. ITPU dann niedriger bewertet, ist das eine ganz andere Sache!

Das mit der "terra publica" und dem einzäunen ist ja auch so ein Ding. Wers glaubt wird selig. Hier an der Costa Oeste ist z.B. nix eingezäunt. Hier gibts praktisch keine Agrarreform und hier ist auch alles vergeben. Hat die Regierung vor 50-60 Jahren erst verkauft an Einwanderer. Vorher war hier nix als Urwald. Vielleicht solltest du mal aufhören zu pauschalieren. Hier kaufen die Municipios gemeinsam mit dem Governo den Bauern mittlerweile das Land wieder ab, um neue Bairros zu schaffen.

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Re: Fazendas Brachland und die wahren Grundstückspreise in BR

Beitragvon 007 » Mo 15. Okt 2007, 11:16

winni hat geschrieben:Ola

Ich wollte auf keinen Fall einen streit vom Zaun brechen:

man sollte aber gut über die Aussage auf dieser Seite nachdenken!! Warum gibt es wohl solche Infos für Brasilianer??


Campanha pela regularização de imóveis
Mais de 50% dos imóveis do Ceará não são regularizados. Isso gera uma série de dificuldades para o crescimento do mercado imobiliário do nosso estado, já que os imóveis não podem ser alugados ou vendidos. Na verdade, é como se eles não existissem.
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Winni



Das mag wohl stimmen dass über 50% von den Immbobilien in Ceará nicht regulär sind.
Ich behaupte mal, dass dass vor allem Immobilien in der Periferia von Fortaleza (immerhin eine Stadt mit 2,4 Milionen Einwohnern) davon betroffen sind.
In den Bairros in denen Ausländer kaufen (Meireles,Aldeota,Praia de Iracema,Papicu usw.)
fällt dieser Prozentsatz sicher auf unter (Schätzung) 2 oder 1%)
Eben darum sollte ein Käufer sich einen patentierten Immobilienmakler beauftragen wenn's um's kaufen geht, der stellt sehr rasch fest ob eine Immobilie überhaupt eine Escritura oder
ein Registro hat. Wenn nein, wird jeder der bei der CRECI registriert ist, die Finger davon lassen, weil ein Corretor de Imóveis strafrechtlich und zivilrechtlich belangt und zudem auch von der CRECI ausgeschlossen werden kann.
Dann ist es aus mit Immobilien zu handeln, ausser er taucht in die Illegalität ab. Dann kann er keine Inserate mehr setzen in den Tageszeitungen und so ist sein Niedergang eigentlich vorprogrammiert.

PS. Wer hier als Ausländer in Ceará eine Fazenda kaufen will, sollte es sich schon sehr gut überlegen. Das bewirtschaften von Land und davon eine Rendite zu erziehlen sind sehr schwer und wenn man(n) keine Ahnung hat davon lässt man(n) besser die Finger davon.
Da gibt's bessere Möglichkeiten zu investieren.


abraço


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Re: Fazendas Brachland und die wahren Grundstückspreise in BR

Beitragvon Severino » Mo 15. Okt 2007, 11:33

Da wird ja einiges durcheinander gemischt.....
Die Incra hat als eine der drei Hauptaufgaben die Registrierung der landwirtschaftlichen Nutzflächen inkl. der darauf befindlichen Immobilien. Natürlich werden die nicht alle im Internet veröffentlicht. Und natürlich ist eine nicht registrierte Immobilie oder ein Grundstück nicht zwangsläufig illegal, denn einige sind bei der pefeitura des municipios ordnungsgemäss registriert - aber (noch) nicht bei der Incra.
So wie ich das verstehe sind die im Internet angegebenen Objekte solche, die den Vorbesitzern abgekauft (anstatt beschlagnahmt) wurden und nun neu zu verteilen sind. Auch an die Landlosen. Oder für neue bairros. Und damit das überhaupt geht, müssen die Landlosen oder Neu-Eigentümer zunächst Mal ordnungsgemäss erfasst werden. Viele Landarbeiter haben weder CPF noch sonst irgendein Ausweispapier. Bei einigen ist nicht Mal die Geburt registriert. Dies alles zu erledigen ist eine weitere wichtige Aufgabe des Incra.
Schliesslich ist der dritte wichige Punkt die Verwaltung des "Bundes"-Landes - also entlang der Gewässer und Autobahnen.
Das Eine hat hier mit dem andern nichts zu tun. Solange ein Landwirtschaftsgrundstück ordnungsgemäss auf dem cartório registriert ist, ist zunächst Mal alles in Ordnung. Allerdings sollte der Ausländer wissen, dass jede Gemeinde einen Anteil in Prozent festlegen darf, der in ausländischer Hand sein darf. Diesen Prozentsatz kann die Gemeinde natürlich jederzeit anpassen. Diese Gefahr ist für den Gringo viel höher, als eine Aktion der Incra um "Herrenloses" oder "Brachliegendes" Land neu zu verteilen. An aktiv bewirtschafteten Ländereien darf sich die Incra nicht vergreifen. Es geht also nur um das Land, das zwar jemandem gehört aber eben nicht bewirtschaftet wird. Das kauft die Incra auf und verteilt es neu. Und genau das sind die gelisteten Fazendas auf der Seite der Incra.
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Re: Fazendas Brachland und die wahren Grundstückspreise in BR

Beitragvon bruzundanga » Mo 15. Okt 2007, 17:25

@severino
Sehe die Angelegenheit in etwa unter dem selben Blickwinkel. Übrigens ist im Threadtitel das richtige deutsche Wort schon verwendet worden: Brachland.

Natürlich ist das Zwischenschalten von Immoblienmaklern nicht umsonst (Kosten und Leistungen). Vor allem für Investoren mit geringen Kenntnissen über Brasilien ist es anzuraten.

Auch nichtreguläre Grundstücke kann man kaufen. Natürlich müssen sie vorher regularisiert werden. Auch hier können Fachleute (unter anderem Immoblienmakler helfen).
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Re: Fazendas Brachland und die wahren Grundstückspreise in BR

Beitragvon 007 » Mo 15. Okt 2007, 17:51

bruzundanga hat geschrieben:Natürlich ist das Zwischenschalten von Immoblienmaklern nicht umsonst (Kosten und Leistungen). Vor allem für Investoren mit geringen Kenntnissen über Brasilien ist es anzuraten.


Die Kosten bezahlt in der Regel der V E R K A U E F E R und nicht der Kauefer !

Hier die ofizielle "Tabela de Honorários de Corretagem Imobiliária / Ceará"

http://www.creci-ce.gov.br/apoio_hono.asp


abraço


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Re: Fazendas Brachland und die wahren Grundstückspreise in BR

Beitragvon winni » Mo 15. Okt 2007, 18:16

Ola

Endlich sind wir alle einer Meinung und wieder glücklich vereint:
bruzundanga sagt das vollkommen richtig:
man muss es vorher regularisieren! Man kann ja beim Autokauf beispielsweise auch nicht ein Auto mit offenen Steuerschulden weiterverkaufen! Obwohl das viele machen und probieren! Deswegen gibt es beim Detran eine Seite auf der man sich vorher erkundigen kann ob das Auto mit einer Steuer belastet ist!!
Deswegen gibt es von der INCRA die Seite mit den ordentlich registrierten Fazendas, auf der man sich vor dem kauf erkundigen kann , ob die Fazenda die Steuer ITR bezahl worden ist oder nicht!

Auch Fortalezakonsult hat vollkommen Recht:
Die Kosten muss der Verkäufer tragen!!
Und er hat ganz richtig den richtigen Link dazu gebracht!
Und unter demselben Link den Fortalezakonsult hier gepostet hat, das sind seine Vorgesetzten in Ceara - die Innung der Immobilienmakler, steht unter dem Link "esclarecimentos" ganz klar und deutlich:

http://www.creci-ce.gov.br/fisc_esclare.asp
c) Anúncio de loteamento ou condomínio sem mencionar o registro do loteamento ou da incorporação no Cartório : o Corretor de Imóveis ou a Imobiliária e seu Responsável Técnico serão imediatamente autuados por fazer anúncio de imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Cartório de Registro Imobiliário. Penalmente será remetida notícia criminal ao Ministério Público relacionando também o nome do Corretor de Imóveis ou Responsável Técnico;

Deutsche Übersetzung: Penalmente serà remtida noticia criminal ao.......
d.h. soviel wie : es wird ein Strafantrag ans Ministerio publico erstellt, mit Veröffentlichung des Namens des Maklers und des Fachmannes der für ihn arbeitet, wenn der Makler oder sein Fachmann(frau) = tecnico, die Registrierung der Parzelle oder der Matriculierung im Cartorio in seiner Annonce nicht veröffentlicht!!

Diese Weisung ging an alle Makler und deren Facharbeiter in ganz Brasilien!!

Warum dieses Gesetz und diese Weisung ? Ganz klar, denn sonst könnte ja der Kunde sich nicht vorher erkundigen ob alles legal ist....!!

Immer in Bezug auf das Gesetz der Makler!!

Fortalezakonsult hat ganz richtig auf diese so wichtige Info der Makler hingewiesen!!

tchau

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Re: Fazendas Brachland und die wahren Grundstückspreise in BR

Beitragvon 007 » Mo 15. Okt 2007, 18:31

Na also : Friede,Freude; Eierkuchen


in diesem Sinne


abraços

James
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Re: Fazendas Brachland und die wahren Grundstückspreise in BR

Beitragvon Severino » Mo 15. Okt 2007, 18:41

winni hat geschrieben:....c) Anúncio de loteamento ou condomínio sem mencionar o registro do loteamento ou da incorporação no Cartório : o Corretor de Imóveis ou a Imobiliária e seu Responsável Técnico serão imediatamente autuados por fazer anúncio de imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Cartório de Registro Imobiliário. Penalmente será remetida notícia criminal ao Ministério Público relacionando também o nome do Corretor de Imóveis ou Responsável Técnico;
.....

Hierbei geht es ausdrücklich um die Parzellierung bzw. Aufteilung von Land in neue Grundstücke. Die Creci-Nummer ist quasi die Registrierung des Immobilienhändlers. Dann gibt es noch die Nummer der Grundstücksaufteilung, denn eine solche wird von der prefeitura bekanntgegeben.
Die Creci-Nummer eines mir bekannten Immobilienhändlers ist z.B. CRECI-F. 10248. Ein loteamento dass er gemacht hat hat die Nummer R.I. R3-18.480 BEIDE Nummern sind auf der Werbung eines seriösen Immobilienhändlers angegeben.
Für den normalen Verkauf eines Grundstückes, Hauses, usw. muss die Nummer des loteamentos nicht angegeben werden aber die Nummer des Immobilienhändlers.
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