Hauskauf Ablauf in Brasilien

Tipps und Fragen von Auswanderungswilligen und Leuten, die es schon in Brasilien geschafft haben / Wirtschaftliche Unabhängigkeit

Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon Severino » Di 3. Feb 2009, 22:38

Tuxaua hat geschrieben:Nach dem Kauf musste ich feststellen, dass die neuen IPTU-Zettel immer noch auf den Vorbesitzer lauten, obwohl im cartório (registro), der Bank (Finanzierung) und auf der prefeitura (IPTI) alles abgeschlossen war. Auf Nachfrage erfuhr ich dann, dass die Ummeldung des Eigentümers für die IPTU ein getrennter Vorgang ist. Aha. die IPTU musste zwar vor der Ummeldung nachweislich bezahlt sein aber ein Wechsel des Besitzers erfolgte nicht automatisch.

Das ist korrekt. Die IPTI ist nur die Steuer/Gebühr für die Ummeldung. Auch das zahlt man an die prefeitura. Hier in Anápolis geht das auf dem "Rapido" im Anashopping. Für die Registrierung der IPTU auf den korrekten Namen musste ich auf die Prefeitura im Zentrum.
Die IPTU ist die Steuer für das Grundstück, die öffentliche Beleuchtung und die Müllabfuhr. Hier wird auf Basis der "konstruierten" Fläche ein Wert der Immobilie berechnet und entsprechend besteuert. Zur "konstruierten Fläche" gehört alles, was überdacht ist - also auch die Garage, usw...
Tuxaua hat geschrieben:Nicht zu vergessen auch die Rechnungen für Wasser und Strom.

...und Festnetztelefon.
Itacare hat geschrieben:Die Aussage ist also: wenn erst mal auf der prefeitura alles klar ist, gibt es nichts und niemanden der da noch nachtarocken kann....

Pauschal, wie Tuxaua auch schon schrieb ist das so nicht ganz korrekt. Aber für brasilianische Verhältnisse schon sehr sicher. Hier in Anápolis muss ich immer auf drei verschiedene Cartórios. Auf dem ersten holt man quasi den Grundbucheintrag. Auf dem zweiten macht man den compra e venda Vertrag und auf dem dritten bekomme ich eine Bescheinigung, dass über das Grundstück keine Gerichtsprozesse hängig sind.
Wenn sich allerdings ein Ehepaar gerade getrennt hat und z.B. er Schnell noch das Grundstück zu Geld machen will, bevor der Scheidungsprozess los geht, dann erfahre ich das nicht. Hat die Ehefrau im Scheidungsprozess dann einen Anspruch geltend machen können, ist es meine Schuld ihm das ganze Geld gegeben zu haben und ich muss die Exfrau dann auch noch anteilsmässig bezahlen. Ich könnte zwar in einem weiteren Prozess ihn noch belangen - aber wie so oft in Brasilien: Wenn es nix zu holen gibt, dann schaust Du halt in die Röhre.
Sowas erkennt man aber oft an einem auffallend günstigen Kaufpreis. Muss nicht, aber kann ein Indiz sein.
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon Tuxaua » Di 3. Feb 2009, 22:54

Severino hat geschrieben:Die IPTU ist die Steuer für das Grundstück, die öffentliche Beleuchtung und die Müllabfuhr.
Andere Staaten, andere Sitten. Die Straßenbeleuchtung zahle ich hier per Stromrechnung, anteilig zu meinem Verbrauch.

Severino hat geschrieben:...und Festnetztelefon.
Zusammen mit dem Haus habe ich auch (unwissentlich) ein funktionierendes Telefon bekommen, das habe ich erst bei der Ummeldung meines Anschlusses durch den Techniker mitbekommen. Die Rechnung auf den Namen des Vorbesitzers habe ich dem Postboten mit dem Vermerk "Empfänger unbekannt" in die Hand gedrückt und nie mehr was davon gehört.
Ein Bekannter (recht hohes Tier bei OI) sagte uns, dass die Telefonrechnungen immer Anschlussinhaberbezogen sind (CPF oder CNPJ) und nicht auf die Immobilie übertragbar sind.

Zum Thema Kontoeröffnung für Firmen: Ich würde da mal bei der Bank meines Vertrauens fragen, welche Dokumente eine "pessoa jurídica" benötigt, evtl. kann der Makler "gespart" werden.
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon donesteban » Di 3. Feb 2009, 23:04

Severino, mag sein. Will Dir hier nicht widersprechen. Restrisiko bleibt fast immer. Jedoch wirst Du kaum einen Verkäufer finden, der das Geld nicht bei Escritura sehen will. Dinge wie anhängende Scheidung etc. kommt oft während des Verhandlungsprozesses raus. Mit den Nachbarn plauschen etc. hilft auch, um die Seriosität eines Verkäufers einzuschätzen.

Es ist dann auch wie so oft im Leben eine Abwägung zwischen Risiko und Rediteaussicht. Bei mir hat alles geklappt. Mein Verkäufer war übrigens stockschwul, niemals verheiratet und vermögend :-)

Ich habe übrigens einen Anwalt beim Vertrag mit der Baufirma hinzugezogen. Die 1.000,00 Reais waren eine prima Investition! Itacare hat das schon richtig gemacht. Da ich heute einen fähigen und zuverlässigen Anwalt kenne, würde ich den heute auch bei einem Immobilienkauf hinzuziehen.
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon Severino » Mi 4. Feb 2009, 01:19

Ja, meistens wollen sie das Geld bei Unterzeichnung des Compra e Venda Vertrages auf dem cartório. Ich sage dann aber immer, dass das Geld erst morgen bei der Bank parat ist. Einmal musste ich mit einem zu meiner Bank. Allerdings war schon Schalterschluss und so gab es nur eine Anzahlung in Höhe meines Tageslimits...
Sonst haben sie mir vertraut und das ist ja eigentlich ein gutes Zeichen. Einmal habe ich sogar erst nach Rückkehr in die Schweiz das Geld für ein Grundstück auf sein Konto überwiesen. Er hat aber Kopie des Passes, der CPF und der Stromrechnung als Sicherheit verlangt... Braucht eben auch ein bisschen Verhandlungsgeschick und vor allem viel Erfahrung. Nachbarn und vor allem die kleine Bar um die Ecke einer jeden Immobilie sind im Übrigen die beste Quelle um alles über eine Immobilie zu erfahren. Die simple Frage nach dem Preis für ein Grundstück oder Haus löst die Zungen der Barbetreiber...
Neulingen auf dem Gebiet brasilianischer Immobilien kann ich aber auch nur empfehlen die Hilfe eines Anwalts zuzuziehen. Das ist oft gut investiertes Geld - und für Euro- oder Frankenverdiener ist es ja nicht alle Welt und eine gute Absicherung.
Telefon war bei mir einmal mit der BrasilTelecom. Ich hatte keine Wahl und musste die letzte Rechnung zahlen um den Vertrag zu kündigen. Aber vielleicht war da Mal ein funcionario schlauer als ich. Wer weiss denn schon, wer in Brasilien wieviel weiss und am Ende Recht hätte....
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon donesteban » Mi 4. Feb 2009, 15:06

Severino hat geschrieben:Telefon war bei mir einmal mit der BrasilTelecom. Ich hatte keine Wahl und musste die letzte Rechnung zahlen um den Vertrag zu kündigen.
Severino, das glaube ich jedoch nicht. Soweit ich informiert bin werden Telefonverträge immer auf die Person abgeschlossen. Kann ja aber auch nicht die Welt sein verglichen mit den anderen Abgaben bei einem Hauskaufs. Bei Strom und Wasser ist anscheinend tatsächlich der aktuelle Eigentümer verantwortlich. Finde ich gefühlsmäßig jedoch auch extrem seltsam, dass der auch für Verbindlichkeiten des Voreigentümers grade stehen soll, und ich würde im Falle einer größeren Schuld mal richtig nachbohren.
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon dietmar » Mi 4. Feb 2009, 16:46

Telefon von BrasilTelecom wurde von mir als Mieter beantragt und läuft auf meinen Namen. Ich glaube, der Vermieter weiss davon gar nichts.

Strom und Wasser laufen auf den Mieter. Zunächst auf meine Frau, und seitdem ich den Mietvertrag auf mich habe schreiben lassen, auf mich. Wie es mit dem Anschluss ist, wenn ich abhauen würde ohne zu bezahlen und ein neuer Mieter einziehen würde, weiss ich nicht. Vermutlich weigern sich die Gesellschaften,das umzuschreiben, wenn es nicht bezahlt ist. Dann bleibt es wohl am Hauseigentümer hängen, wenn er seinem neuen Mieter Strom und Wasser geben will. :cool: Die rechtlichen Normen kenne ich nicht.

IPTU beinhaltet hier in Toledo Müllabfuhr und ist in meinem Fall (laut Mietvertrag) vom Mieter zu zahlen (ca. 20 R$/Monat)

Strassenbeleuchtung ist hier in Paraná auf der Stromrechnung vermerkt.
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon Severino » Do 5. Feb 2009, 13:36

Das mit dem Telefon war bei mir so. Rechnung lautete auf den Vorbesitzer, der aber die letzte Rechnung soooo lange nicht bezahlt hat, dass die BrasilTelecom den Anschluss gesperrt hat. Inzwischen waren da mit Zinsen um die 120 R$ aufgelaufen.
Um nun den Anschluss wieder zu aktivieren musste die alte Rechnung bezahlt werden, denn bei Angabe der Adresse hat der Computer gleich ausgespuckt, dass da schon ein Anschluss ist und eben eine offene Rechnung.
Hab dann auf nem anderen Schalter versucht einen Neu-Anschluss zu beantragen. Das gleiche Problem. Dass es sich um einen Zweitanschluss handeln würde, wie ich ihr sagte, hat die nette Dame nicht interessiert. Sie sagte mir, dass ein Zweitanschluss auch nur möglich ist, wenn der erste bezahlt ist.
Strom und Wasser werden auch einfach abgestellt. Und wer Strom oder Wasser will, der muss halt die alten Rechnungen zunächst bezahlen. Am schnellsten ist hier die CELG. 14 Tage nach Vencimento ist der Strom abgestellt. Die religação kostet dann 4,40 R$. Die Saneago wartet etwa 30 Tage und dann kostet es 12.82 R$.
Es ist also vollkommen egal, auf wen die Rechnungen lauten - ausser, dass sein Name irgendwann "sujo" ist und die CPF "irregular". Aber bezahlen muss der, der gerne Wasser und Strom haben will (ausser der andere braucht seine CPF vorher und einen "sauberen" Namen).
Ausserdem braucht man sowieso mindestens eine Rechnung auf den eigenen Namen - für die dämliche comprovante de endereço - weil Brasilien ja keine Meldepflicht hat...
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon nyabarongo » Do 5. Feb 2009, 19:59

Severino hat geschrieben:Hab dann auf nem anderen Schalter versucht einen Neu-Anschluss zu beantragen. Das gleiche Problem.


Woher wissen die, dass das ein Einfamilienhaus ist. Koennte doch ein condominio sein mit sagen wir 6 Wohnungen, dann waere der Schuldner halt ein anderer Mieter....


In D muss man als Vermieter auch die Schulden an den EVU zahlen, wenn der ohne seine Stromrechnung zu bezahlen (meist auch ohne Miete zu bezahlen) ausgezogen ist. Problem der Mietnomaden, gibt es ja in BR auch.

Kenne jede Menge Brasilianer, die irgendwann ihre Telefonrechnung nicht bezahlt haben und abgeklemmt wurden. Interessiert die alle nicht. Ob da jetzt nome sujo oder nicht....
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon Severino » Do 5. Feb 2009, 20:33

nyabarongo hat geschrieben:...Woher wissen die, dass das ein Einfamilienhaus ist. Koennte doch ein condominio sein mit sagen wir 6 Wohnungen, dann waere der Schuldner halt ein anderer Mieter....
...Kenne jede Menge Brasilianer, die irgendwann ihre Telefonrechnung nicht bezahlt haben und abgeklemmt wurden. Interessiert die alle nicht. Ob da jetzt nome sujo oder nicht....

Das das ein Einfamilienhaus ist, wusste die nicht. Aber die hat behauptet, dass BrasilTelecom keinen weiteren Anschluss legt, wenn auf der gleichen Adresse noch Rechnungen offen sind....
...und zum Thema nome sujo ein altes deutsches Sprichwort, das ausgezeichnet zu Brasilien passt:
Ist der Ruf erst ruiniert, lebt sich völlig ungeniert
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