Hauskauf Ablauf in Brasilien

Tipps und Fragen von Auswanderungswilligen und Leuten, die es schon in Brasilien geschafft haben / Wirtschaftliche Unabhängigkeit

Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon lunchen » Sa 31. Jan 2009, 17:22

Liebe Brasilien Freunde,

kann uns vielleicht der eine oder andere ein paar Tipps geben, was den Hauskauf und Firmengründung in Brasilien angeht??
Wir möchten gerne auswandern und haben nun auch schon ein Haus gefunden. Inzwischen haben wir eine CPF Steuernummer und die Firmengründung läuft. Wie ist so der weitere Ablauf? Hat jemand schon Erfahrungen gesammelt mit der Firmenkonto Gründung? Ernennung eines Administrators? Bisher mussten wir uns immer auf den Makler verlassen, was den Ablauf angeht. Aber vielleicht hat schon jemand dieses ganze Prozedere hinter sich und kann uns einige Fragen beantworten.

LG

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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon Itacare » Sa 31. Jan 2009, 18:39

Firmengründung muss ich passen, noch keine eigenen Erfahrungen.
Hauskauf: mein Rat: nur mit Anwalt, wenn Du alles sicher haben willst. Die haben wasserdichte Verträge. Ist nicht so teuer, um die 2 % des Kaufpreises vermute ich. Und das ist es wert..
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon donesteban » Sa 31. Jan 2009, 20:16

Das mit dem Anwalt ist kein schlechter Tipp, jedoch was sollen wasserdichte Verträge sein? Beim Immobilienkauf genügt eigentlich eine Checkliste, die man selbst abarbeiten kann. Ein paar Dinge, an die ich mich spontan erinnere:

a) Prüfen, ob alle Steuern und Abgaben bezahlt sind. ITPU ist glaube ich die wichtigste Steuer. Schulden gehen auf den neuen Besitzer über.

b) Wenn es ein Strandgrundstück ist und die Marinha involviert ist, dann kann es kompliziert werden. Auch hier fallen Abgaben an und Altschulden gehen auf den Käufer über. Also Vorsicht!

c) Nur mit Escritura im Cartório kaufen. Die verlangen auch die Nachweise, dass die Abgaben bezahlt sind. Aber verlassen würde ich mich da nicht drauf. Und den Teil der Marinha interessiert die nicht.

d) Nur zeitgleich oder nach der Escritura im Cartório bezahlen. Niemals vorher!

e) Dann Registro im zuständigen Cartório und fertig. Dann kann eigentlich nichts mehr passieren bzw. dazwischen kommen. Klar Situation vor Ort sollte sauber sein. Also keine "Invasion" bei Grundstücken oder "faule Mietnormaden" bei Häusern.

Bin mir nicht sicher, ob ich was wichtiges vergessen habe. Vielleicht kann ja jemand die Liste ergänzen.
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon Itacare » Sa 31. Jan 2009, 23:04

Im Vertrag des Anwalts steht vor allem auch die Garantie des Verkäufers drin, dass die Immobilie frei von jeglichen Ansprüchen Dritter ist und er dafür haftet. Ich habe einen Fall in der Verwandtschaft, da kaufte sich jemand einen Bauernhof. Alle Steuern bezahlt, Grundbucheintrag etc., dann meldete sich die Exfrau des Verkäufers, und der musste er nochmal die Hälfte des Kaufpreises zahlen. Frag mich jetzt nicht wie genau das lief, aber es war so.

Das cartorio ist nur eine Schreibstube, das ist mit einem Notar nicht im geringsten vergleichbar.

Und mit dem Anwalt erspart man sich auch, ständig vor Ort sein zu müssen. Vom Kaufvertrag bis zum Grundbucheintrag können Monate vergehen.

Ausserdem gibt es sicher noch den Effekt, dass der Verkäufer vor einer möglichen Gaunerei zurück schreckt wenn es über Anwalt läuft.

Selbstverständlich kann es auch ohne glatt und problemlos laufen, aber das Anwaltshonorar war mir die Schonung meiner Nerven wert.
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon donesteban » So 1. Feb 2009, 01:37

Itacare hat geschrieben:Im Vertrag des Anwalts steht vor allem auch die Garantie des Verkäufers drin, dass die Immobilie frei von jeglichen Ansprüchen Dritter ist und er dafür haftet.
Das nutzt Die nichts, wenn der Verkäufer keine Kohle hat.
Itacare hat geschrieben:Ich habe einen Fall in der Verwandtschaft, da kaufte sich jemand einen Bauernhof. Alle Steuern bezahlt, Grundbucheintrag etc., dann meldete sich die Exfrau des Verkäufers, und der musste er nochmal die Hälfte des Kaufpreises zahlen. Frag mich jetzt nicht wie genau das lief, aber es war so.
Genau, viele Gerüchte, wenig Fakten. Das kann nicht sein. Was im Registro steht gilt. Wenn da Geschwister oder Ehefrauen etc. drin stehen, dann ist es so. Wenn nicht, dann nicht. Auch Verpfändung oder andere Ansprüche müssen dort eingetragen werden.
Itacare hat geschrieben:Und mit dem Anwalt erspart man sich auch, ständig vor Ort sein zu müssen. Vom Kaufvertrag bis zum Grundbucheintrag können Monate vergehen.
Es ist nix Verkehrtes an einem guten Anwalt. Wer sich unsicher ist, der sollte unbedingt einen Anwalt aufsuchen. Aber Vorsicht. Referenzen! Und auch nicht alles blind glauben.
Itacare hat geschrieben:Ausserdem gibt es sicher noch den Effekt, dass der Verkäufer vor einer möglichen Gaunerei zurück schreckt wenn es über Anwalt läuft.
Das glaube ich nicht. Wenn man es richtig macht, kann es nicht zu einer Gaunerei kommen.
Itacare hat geschrieben:Selbstverständlich kann es auch ohne glatt und problemlos laufen, aber das Anwaltshonorar war mir die Schonung meiner Nerven wert.
Korrekt! Man lebt nur einmal und das Geld war also gut investiert :lol:
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon Severino » Di 3. Feb 2009, 14:32

donesteban[quote="Itacare hat geschrieben:Ich habe einen Fall in der Verwandtschaft, da kaufte sich jemand einen Bauernhof. Alle Steuern bezahlt, Grundbucheintrag etc., dann meldete sich die Exfrau des Verkäufers, und der musste er nochmal die Hälfte des Kaufpreises zahlen. Frag mich jetzt nicht wie genau das lief, aber es war so.
Genau, viele Gerüchte, wenig Fakten. Das kann nicht sein. Was im Registro steht gilt. Wenn da Geschwister oder Ehefrauen etc. drin stehen, dann ist es so. Wenn nicht, dann nicht. Auch Verpfändung oder andere Ansprüche müssen dort eingetragen werden.
[/quote]
Falsch. Wenn gerade eine Scheidung oder eine Erbschaft angestanden sind, dann hat die Ex-Frau oder die Kinder durchaus Ansprüche - auch wenn nix eingetragen ist. Selbst, wenn die Immobilie nur auf einen Namen lautet, nutzt das nix. Aber man sichert sich ab, indem der Verkäufer eine entsprechende Deklaration macht, bzw. man auf dem cartório die entsprechende Klausel im compra e venda Vertrag macht. Nur nützt Dir das auch nix, wenn der Verkäufer Dich belügt und es dann nix mehr zu holen gibt.
Zum Schluss geht man noch auf die prefeitura und macht die inscrição. Wenn die Steuerechnung IPTU mit Deinem Namen kommt, dann kannst Du sicher sein, dass das Land/die Immobilie nun auch wirklich Dir gehört. Die verlangen nämlich ein offizielles Dokument, indem deklariert ist, dass keine Gerichtsprozesse bzw. Ansprüche Dritter auf der Immobilie bestehen.
Bezahlen also immer erst, wenn alles auf der prefeitura klar ist - niemals nach Unterschrift des Compra e Venda Vertrages auf dem Cartório.
Ein weiteres Mittel ist die Procuração. Ich habe eine auf einem Grundstück und damit auch die Rechte es zu Verkaufen. Bezahlt habe ich noch gar nichts und die Inscrição lautet immer noch auf den Vorvorbesitzer. Und sogar die IPTU läuft noch auf dessen Namen! Geht in Brasilien.
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon Itacare » Di 3. Feb 2009, 15:52

@ donesteban, es geht also doch das man besch... wird!

@ severino danke für die Klarstellung.
In meinem Fall war es so, dass die Anwältin den Vorbesitzer kannte (dessen vormaligen Kauf hatte sie ebenfalls schon abgewickelt) und sie hatte die Vollmacht des Verkäufers sowie unsere. War da ziemlich auf der sicheren Seite, denke ich.

Mal eine Frage noch: Fall wie angenommen, der Verkäufer lügt, Rechtsanwalt sagt o.k. jetzt kannst du problemlos zahlen, danach doch noch Ärger - gibt es da eine Haftung des Anwalts? Oder ist man da wie vor Gericht und auf offener See?
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon Severino » Di 3. Feb 2009, 20:28

Itacare hat geschrieben:Mal eine Frage noch: Fall wie angenommen, der Verkäufer lügt, Rechtsanwalt sagt o.k. jetzt kannst du problemlos zahlen, danach doch noch Ärger - gibt es da eine Haftung des Anwalts? Oder ist man da wie vor Gericht und auf offener See?

Ich kenne kein Gesetz, dass Dir hier helfen könnte. Vielleicht kannst Du in dem Fall einen acordo mit dem Anwalt machen - notfalls unter Androhung einer Beschwerde bei der PROCON (Konsumentenschutz). Ich habe immer erst bezahlt, wenn auf der prefeitura alles glatt ging. So gibt es keine Probleme. Der Compra e Venda Vertrag auf dem cartório nützt zwar auch schon, aber im Streitfall musst Du auf das Gerichtsurteil warten und hast Anwaltskosten...
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon Itacare » Di 3. Feb 2009, 21:04

@ danke severino.
Ich selbst hatte keine Probleme, zahle inzwischen IPTU.

Die Aussage ist also: wenn erst mal auf der prefeitura alles klar ist, gibt es nichts und niemanden der da noch nachtarocken kann.
Ist sicher auch für andere interessant.
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Re: Hauskauf Ablauf in Brasilien

Beitragvon Tuxaua » Di 3. Feb 2009, 21:32

Itacare hat geschrieben:Die Aussage ist also: wenn erst mal auf der prefeitura alles klar ist, gibt es nichts und niemanden der da noch nachtarocken kann.
So pauschal würde ich das nicht stehen lassen.

Nach dem Kauf musste ich feststellen, dass die neuen IPTU-Zettel immer noch auf den Vorbesitzer lauten, obwohl im cartório (registro), der Bank (Finanzierung) und auf der prefeitura (IPTI) alles abgeschlossen war. Auf Nachfrage erfuhr ich dann, dass die Ummeldung des Eigentümers für die IPTU ein getrennter Vorgang ist. Aha. die IPTU musste zwar vor der Ummeldung nachweislich bezahlt sein aber ein Wechsel des Besitzers erfolgte nicht automatisch.

Nicht zu vergessen auch die Rechnungen für Wasser und Strom.
Für die Energieversorger gibt es eine national gültige Regelung von der ANEEL, welche ganz klar das Vorgehen bei "Altschulden" regelt. Das mündet zwar in einen Vorgang, der bei uns 7 Monate gedauert hat aber zu unseren Gunsten entschieden wurde.
Anders sieht es beim Wasser aus, da hier jeder Versorger sein eigenes Süppchen kocht und zunächst mal der neue Eigentümer in die Pflicht genommen wird.
Gegen diese Unannehmlichkeiten helfen aber zuverlässig entsprechende Negativ-Bescheinigungen der Versorger.
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