Immobilie als Kapitalanlage in Rio / Regiao dos Lagos

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Immobilie als Kapitalanlage in Rio / Regiao dos Lagos

Beitragvon carioca73 » Di 22. Jun 2010, 17:59

Hallo zusammen,
seit mittlerweile 6 Jahren trage ich mich mit dem Gedanken ein Appartment in Rio oder Regiao dos Lagos als Kapitalanlage zu kaufen.
Ziel ist es in den nächsten Jahren eine finanzielle Basis in Brasilien aufzubauen, um dann ggf. irgendwann auszuwandern.

Folgende Fragen beschäftigen mich im Moment:
- erwerbe ich lieber eine urlaubstaugliche Immobilie und vermiete an Touristen? Falls ja, welchen Auslastungsgrad kann man in Rio (Copacabana, Ipanema, Barra) oder Regiao dos Lagos (Cabo Frio, Buzios) erwarten? Welche Mietrenditen sind aufs Jahr gerechnet zu erwarten?
- erwerbe ich eine "normale" Immobilie und vermiete langfristig an Einheimische? Und welche Mietrenditen sind unter diesen Umständen zu erwarten?

In beiden Fällen habe ich vor Ort mehrere Ansprechpartner aus der Familie, die sich zuverlässigst, um die Bewirtschaftung kümmern können.

In DE zahle ich je nach Bonität und Laufzeit irgendwo zwischen 4% und 6% Zinsen. Das entspricht in etwa auch der Mietrendite.

Wenn ich in Brasilien nach Finanzierungen suche, finde ich in der Regel Zinssätze von 10-12%.
Ist das auch in etwa die Mietrendite die zu erwarten wäre?

Mir geht es nicht darum, irgendwo mit viel Aufwand oder Glück das große Schnäppchen zu machen und zufällig von großer Wertsteigerung zu profitieren. Wenn das eintritt, umso besser, damit möchte ich aber nicht planen.
Die Frage ist eher, mit welchen Renditen kann ich rechnen, wenn ich ein normales Appartment 60-80 qm erwerbe und vermiete?

Danke für Eure Tipps, Einschätzungen und Erfahrungen
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Re: Immobilie als Kapitalanlage in Rio / Regiao dos Lagos

Beitragvon Bastos » Di 22. Jun 2010, 18:35

carioca73 hat geschrieben:Hallo zusammen,
seit mittlerweile 6 Jahren trage ich mich mit dem Gedanken ein Appartment in Rio oder Regiao dos Lagos als Kapitalanlage zu kaufen.
Ziel ist es in den nächsten Jahren eine finanzielle Basis in Brasilien aufzubauen, um dann ggf. irgendwann auszuwandern.

Folgende Fragen beschäftigen mich im Moment:
- erwerbe ich lieber eine urlaubstaugliche Immobilie und vermiete an Touristen? Falls ja, welchen Auslastungsgrad kann man in Rio (Copacabana, Ipanema, Barra) oder Regiao dos Lagos (Cabo Frio, Buzios) erwarten? Welche Mietrenditen sind aufs Jahr gerechnet zu erwarten?
- erwerbe ich eine "normale" Immobilie und vermiete langfristig an Einheimische? Und welche Mietrenditen sind unter diesen Umständen zu erwarten?

In beiden Fällen habe ich vor Ort mehrere Ansprechpartner aus der Familie, die sich zuverlässigst, um die Bewirtschaftung kümmern können.

In DE zahle ich je nach Bonität und Laufzeit irgendwo zwischen 4% und 6% Zinsen. Das entspricht in etwa auch der Mietrendite.

Wenn ich in Brasilien nach Finanzierungen suche, finde ich in der Regel Zinssätze von 10-12%.
Ist das auch in etwa die Mietrendite die zu erwarten wäre?

Mir geht es nicht darum, irgendwo mit viel Aufwand oder Glück das große Schnäppchen zu machen und zufällig von großer Wertsteigerung zu profitieren. Wenn das eintritt, umso besser, damit möchte ich aber nicht planen.
Die Frage ist eher, mit welchen Renditen kann ich rechnen, wenn ich ein normales Appartment 60-80 qm erwerbe und vermiete?

Danke für Eure Tipps, Einschätzungen und Erfahrungen


Hallo Carioca,

ich wuerde an Deiner Stelle, wenn du (noch) nicht selbst in dem Objekt wohnen willst, eher in Barra oder Zona Sul investieren.
Bedenke, das die Regiao dos Lagos , Buzios oder Cabo Frio nur an wenigen Tagen touristisch gut ausgelastet ist und Du wesentlich mehr Aufwand hast als ein Appartment in Rio mit langfristigen Mietern.
Ich kann ueber die Zahlungsmoral unserer Mieter bis jetzt nur Gutes berichten.
Hast du schon mal daran gedacht, in einer etwas zurueckliegenden Lage (Itanhanga, Muzema, Jacarepagua etc) selbst ein Haus mit Mietwohnungen zu errichten?
Die Nachfrage nach guten kleinen Wohnungen ist ungebremst, evtl. gemischt mit Kitenetes im Parterre. Und die rendite ist besser als eine Luxuswohnung in Barra, wo du schnell an die 500.000 Reais kommst.
Diskutiere nicht mit dem Idioten,denn er zieht dich auf sein Niveau
und schlaegt dich dort mit seiner riesigen Erfahrung.
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Re: Immobilie als Kapitalanlage in Rio / Regiao dos Lagos

Beitragvon carioca73 » Di 22. Jun 2010, 19:30

Hallo Bastos,
danke für die schnelle Rückmeldung.

Macht Sinn - Buzios wäre klar für touristische Vermietung und evtl. später für Eigennutzung. Aber vermultich nicht ideal als langfristige Kapitalanlage - und sicher auch aufwändiger in der Bewirtschaftung durch ständig wechselne Mieter. Und wie Du sagst ist Buzios lange Monate ja nahezu komplett tot.

Und wenn Zona Sul für langfristige Mieter, dann wäre vermultich auch Botafogo, Flamengo, etc. sinnvoller als Ipanema (teuer in der Anschaffung und damit mehr gebundenes Kapital) und andere typische Stadtteile.

Eigenerrichtung war bislang keine Überlegung.
Würde das nicht bedingen, dass ich auf jeden Fall vor Ort bin, um die Errichtung zu überwachen?
Außerdem habe ich bisher keine Bauherrenerfahrung und auch für die Familie vor Ort wäre dies eher Neuland.
Bin daher eher zögerlich, ob ich dieses Risiko eingehen will, auch wenn die Rendite dann vermutlich besser wäre.

Hast Du eine Einschätzung für durchschnittliche Mietrenditen für die beiden Optionen, d.h. langfristige Vermietung eines Apartments in Zona Sul und Selbsterrichtung in etwas zurückgezogenerer Lage?
Also eher im Bereich um die 5% auf Jahresbasis wie in DE oder doch eher 10% oder gar noch mehr?
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Re: Immobilie als Kapitalanlage in Rio / Regiao dos Lagos

Beitragvon Elsass » Di 22. Jun 2010, 20:26

In Salvador de Bahia wuerde ich kein Immo-Projekt naeher ansehen, das unter 10% Rendite verspricht.
15% sollten das Ziel sein. Mehr ist dann schon etwas riskant, denn bei zu hohen Mieten muss man eher mit Aerger durch saeumige Zahler rechnen.
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Re: Immobilie als Kapitalanlage in Rio / Regiao dos Lagos

Beitragvon amazonasklaus » Mi 23. Jun 2010, 11:04

In Rio de Janeiro lassen sich meiner Meinung nach einige Anzeichen einen Blasenbildung im Immobilienmarkt beobachten. Spätestens seit der Vergabe der WM und der Olympischen Spiele ist der Hype unverkennbar. Kapitalanleger kaufen Immobilien in der Hoffnung auf gewaltige Wertsteigerungen und nicht wegen vermietungstypischer Renditen. Auch das "Flipping" ist vielfach zu sehen: Der Käufer erwirbt eine Immobilie während sie noch in der Planung oder im Bau ist und bietet sie dann gleich, mit saftigem Preisaufschlag versteht sich, wieder zum Verkauf an. In dieser Situation müssen Immobilienkäufer müssen damit rechnen, dass der Wert ihrer Immobilie auch stark zurückgehen kann. Leider weiß man bei spekulativen Blasen nicht, wie lange die Preise noch steigen bevor sie einbrechen.
"Em Portugal, de onde eu acabei de vir, o desemprego beira 20%, ou seja, um em cada quatro portugueses estão desempregados." -- Dilma Rousseff
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Re: Immobilie als Kapitalanlage in Rio / Regiao dos Lagos

Beitragvon carioca73 » Mi 23. Jun 2010, 12:00

@Elsass,
danke. Klingt danach, als ob 10 % Mietrendite durchaus realistisch sein könnten. Dass extreme Renditen eher schwer zu halten sind macht auch Sinn - ist hier in DE ja nicht anders.
Und 10% würde dann auch wieder zu den Finanzierungskonditionen in BRA passen.
Ich habe zwar nicht vor zu finanzieren, aber war davon ausgegangen, dass Mietrendite und Finanzierungskosten in einer gewissen Relation zueinander stehen - was dann ja wohl passt.

@amazonasklaus
danke für Deine Einschätzung. Hatte mir auch schon gedacht, dass die beiden Events ihre Schatten auf dem Immobilienmarkt vorauswerfen.
Da mitzuzocken ist nicht meine Absicht. Eher eine solide Immobilie zu erwerben, die langfristig zu vernünftigen Erträgen führt (Inflation + x)
Kannst Du einschätzen, ob die Blase primär für Stadtteile wie Barra, Ipanema, etc. gilt, oder aus Deiner Sicht für ganz Rio inklusive der Peripherie?

Vielleicht macht es ja doch mehr Sinn, nicht so sehr auf die bekannten Stadtteile zu schauen. Ich würde vermuten, dass da die Blase auch am stärksten ist.
Ich denke, dass insbesondere die Mittelschicht in Brasilien (und damit auch Rio) noch sehr viel Wachstumspotential hat. Und die können dann nicht alle nach Ipanema oder Barra (erstens zu teuer und zweitens geht da irgendwann der Platz aus).

Gafisa ist ja eines der größeren Bauunternehmen in Brasilien.
Die bauen jetzt auch große und schöne Objekte in Caxias und Nova Iguacu.
Wenn diese Städte in den kommenden Jahren und Jahrzehnten ebenfalls von der wirtschaftlichen Entwicklung und der Nähe zu Rio profitieren, sind das vielleicht Optionen, um mit attraktiveren Preisen einzusteigen, ohne dass man dann gleich ganz im Hinterland ist.
Und ich würde vermuten, dass dort die Spekulation noch nicht so extrem ist wie in Rio selbst.
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Re: Immobilie als Kapitalanlage in Rio / Regiao dos Lagos

Beitragvon octopus » Mi 23. Jun 2010, 12:29

Hallo Carioca

Eine Immobilie in der Regiao dos Lagos kannst du durchaus in Betracht ziehen, und zwar aus folgenden Gründen:
Der Touristenansturm von Einheimischen ist nur während einer kurzen Zeit im Januar. Sonst ist es eher ruhig, mit niedriger Kriminalität. Das Wetter ist aber das ganze Jahr sehr angenehm für Europäer. Es gibt viele günstige Immobilien, die vielleicht nur noch eine kleine Renovation brauchen (ausgenommen Buzios und Cabo Frio). Wo auch immer in dieser Region, Buzios und Rio sind mit öv gut erreichbar. Mit der WM und Olympiade werden die Immopreise steigen und die Region wird international viel bekannter. Club Med baut in Praia do Pero eine Anlage mit Sportmöglichkeiten für Aussenstehende. Der int. Flughafen Cabo Frio wird immer häufiger angeflogen. Vermietest du langfristig an europäische Rentner, hast du wahrscheinlich wenig Probleme.
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Re: Immobilie als Kapitalanlage in Rio / Regiao dos Lagos

Beitragvon ajbuzios » Mi 23. Jun 2010, 14:50

Klink mich mal ein da ich sehr lange in Rio gewohnt habe und nun schon 5 Jahre in Buzios lebe.Bin Bauunternehmer und will nicht unbedingt Werbung für die Region machen, jedoch auf Vorteile hinweisen. Ein Ap in Rio Zona Sul incl. Botafogo oder Flamengo kostet in der Anschaffung heute zwischen 4500 (Botafogo,Flamengo) und 6000 Reais (Copa) pro m². Ipanema,Leblon bis 10 tausend.Barra änlich je nach Lage.Die Vermietung auf Temporada Basis läßt eine gute Rendite zu.15% p.Ano und mehr sind drin, kommt auf Lage und Ausstattung an.Caxias oder Nova Iguaçu empfehle ich nur für ganz mutige, mit sehr langem Atem.
Região dos Lagos durchaus interessant, da Wachstumspotencial auf viele Jahre voraus.Investitionen wie Club Med u.s.w. lassen die Preise extrem steigen.Cabo Frio hat Ap Preise schon fast wie Rio oder gleich. In Buzios gibts durch die Bauvorschriften fast nur Häuser zu erwerben, Preise hier von 200mil in Randlage bis 2 Mio in Toplage.Durchschnittspreise der Häuser um die 400mil Reais.
Buzios hat zudem den Vorteil eine von vielen Ausländern zum Lebensort ausgewählte Stadt zu sein.Man hat nicht dieses "Gringoimage" wie z.B. in Copa wo ja nur Abzocke existiert. Hier ist man an die Präsens von Leuten aller Herren Länder gewöhnt.
Allerdings ist es nicht ganz billig hier zu leben,aber das haben alle Orte mit diesem Image zu tragen. Die Vermietung eines Hauses hier kann über Events wie Karneval oder Jahresende ein vielfaches von dem erwirtschaften als ein kleines Ap. in Rio im ganzen Jahr.
Generell würde ich aber sagen, heutzutage in Immobilien in Rio oder Região dos Lagos zu investieren erfordert schon eine ordentliche Investition,denn Brasilien ist kein Billigland mehr, das trifft aber auch auf andere Regionen zu.Ohne ordentliches Kapital würde ich diese Idee schnell begraben.
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Re: Immobilie als Kapitalanlage in Rio / Regiao dos Lagos

Beitragvon octopus » Mi 23. Jun 2010, 16:17

@ajbuzios
Wie kann man dich kontaktieren? Bin ev. an deinen Dienstleistungen als Bauunternehmer interessiert.
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Re: Immobilie als Kapitalanlage in Rio / Regiao dos Lagos

Beitragvon carioca73 » Mi 23. Jun 2010, 17:10

Danke octopus und ajbuzios!

ajbuzios, vor allem die von Dir genannten Kosten pro qm in Zona Sul und Kaufpreise für Buzios sind sehr hilfreich.
Eine Frage zu dem von Dir genannten Durschnittspreis von 400.000 Reais. Sind für dieses Budget Häuser zu erwerben, die Deiner Meinung nach Potential haben oder würdest Du eher zu einer noch höheren Investition raten?
Höhere Investition kann ja tatsächlich auch weniger Risiko bedeuten.

Wie weiter oben gesagt, ist es nicht Ziel irgendein kleines Häuschen in fürchterlicher Lage zu kaufen und auf eine göttliche Fügung zu hoffen. Eigenkapital von 300-400.000 Reais ist durchaus machbar, womit sich dann auch die Frage stellt, ob es sinnvoller ist, dafür ein Haus zu kaufen oder ein Grundstück und dann selbst zu bauen.
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