Immobilienabwicklung aus Distanz

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Immobilienabwicklung aus Distanz

Beitragvon Revillo » Di 14. Dez 2010, 19:50

Hello zusammen, ich möchte eine Immobilie in Brasilien von einer Privatperson kaufen. Zurzeit werden die Kaufverträge aufgesetzt. Ich werde die Transaktion über einen Makler mit CRECI Nr. abwickeln. Zudem habe ich einen Anwalt (Makler nicht bekannt) beauftragt, mit der Kaufabwicklung. Leider ist es mir in den nächsten Monaten nicht möglich, nach Brasilien zu fliegen. Ich muss zuerst eine Anzahlung von Reals 50'000 leisten und alsdann zu einem späteren Zeitpunkt den Restbetrag überweisen. Die Wohnung ist erst 2 Jahre alt und der jetzige Eigentümer hat Sie nicht im Grundbuch eingetragen. Basis ist also der Kaufvertrag zwischen Baufirma und ihm. Zurzeit wird geprüft, ob der Verkäufer auch die gesamte Kaufsumme der Baufirma überwiesen hat. Alsdann wird ein Kauf/Verkaufsvertrag aufgesetzt. Wie wickle ich das am Sichersten aus Europa aus ab? Verträge werden an mich gesendet, von mir unterezeichnet und dann retour an Anwalt. Dann Ueberweisung Anzahlung? Wie wickle ich das am Besten und sichersten ab. Die Verträge kann eine mir vertraute Person auch vor Ort unterzeichnen, im Namen von mir. Auf was muss ich achten? Vielen Dank für Tipps!
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Re: Immobilienabwicklung aus Distanz

Beitragvon Itacare » Di 14. Dez 2010, 20:13

Wenn der jetzige Besitzer noch nicht eingetragen ist, kann es z.B. auch sein, dass die Teilung noch nicht durch ist. Dann kann sich das ggf. hinziehen.

Ansonsten...
Besser und sicherer kann man es fast nicht machen. =D> Wenn der Anwalt grünes Licht für die Anzahlung gibt, hat er sicher alles vorher geprüft.
Sobald Du die Anzahlung überwiesen hast, solltest Du Deinem Anwalt die Daten mitteilen, damit er ggf. eingreifen kann wenn sich die Freigabe auf den Empfänger verzögert. Rückbestätigung Deiner Bank dass das Geld angekommen ist wäre auch möglich, aber eingreifen können die nicht. Kostet auch extra.
Viel Glück mit Deiner Immobilie und berichte über den Ausgang.
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Re: Immobilienabwicklung aus Distanz

Beitragvon Revillo » Di 14. Dez 2010, 20:27

Itacare hat geschrieben:Wenn der jetzige Besitzer noch nicht eingetragen ist, kann es z.B. auch sein, dass die Teilung noch nicht durch ist. Dann kann sich das ggf. hinziehen.

Ansonsten...
Besser und sicherer kann man es fast nicht machen. =D> Wenn der Anwalt grünes Licht für die Anzahlung gibt, hat er sicher alles vorher geprüft.
Sobald Du die Anzahlung überwiesen hast, solltest Du Deinem Anwalt die Daten mitteilen, damit er ggf. eingreifen kann wenn sich die Freigabe auf den Empfänger verzögert. Rückbestätigung Deiner Bank dass das Geld angekommen ist wäre auch möglich, aber eingreifen können die nicht. Kostet auch extra.
Viel Glück mit Deiner Immobilie und berichte über den Ausgang.



Hello, nun, ich hoffe einfach, dass alles gut abläuft. Habe auch noch folgendes überlegt. Ueberweise die Anzahlung sobald der Vertrag rechtsgültig unterzeichnet ist. Dann geht ein mir Vertrauter Bevollmächtigter an die Verschreibung vor Ort und unterzeichnet für mich (mit Vollmacht von mir). Sobald alles okay ist beim Anwalt (Verkäufer auch anwesend) gibt er einen Telefonanruf und ich überweise den Betrag. Der Betrag sollte 20 Min. später auf seinem Konto gutgeschrieben sein. Ist dies so, so wird der Vertrag unterzeichnet und die Immobilie im Grundbuch eingetragen.

Bezüglich Grundbucheintrag Verkäufer. Sehr viele Brasilianer tragen Ihre Immobilien nicht im Grundbuch ein, da dies mit Kosten von 4-5 % der Kaufsumme verbunden ist. Vor allem Spekulanten, welche neue Wohnungen kaufen und dann nach 1-3 Jahren wieder verkaufen, tragen nicht ein, sonst zahlen sie ja vergebens die 4-5%. Habe aber auch schon gehört, dass nur Unwissende und solche, die nicht drauskommen, Ihre Immobilie in Brasilien eintragen. Ist das so? Was ist der Nachteil, wenn man den Grundbucheintrag nicht macht?
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Re: Immobilienabwicklung aus Distanz

Beitragvon dimaew » Di 14. Dez 2010, 20:38

Revillo hat geschrieben: ...
Bezüglich Grundbucheintrag Verkäufer. Sehr viele Brasilianer tragen Ihre Immobilien nicht im Grundbuch ein, da dies mit Kosten von 4-5 % der Kaufsumme verbunden ist. Vor allem Spekulanten, welche neue Wohnungen kaufen und dann nach 1-3 Jahren wieder verkaufen, tragen nicht ein, sonst zahlen sie ja vergebens die 4-5%. Habe aber auch schon gehört, dass nur Unwissende und solche, die nicht drauskommen, Ihre Immobilie in Brasilien eintragen. Ist das so? Was ist der Nachteil, wenn man den Grundbucheintrag nicht macht?


Wer hat Dir denn diesen Unsinn erzählt? Wie in Deutschland (weiß nicht, ob das in der Schweiz auch so ist) ist der Kauf eines Grundstückes erst wirksam, wenn die Umschreibung im Register erfolgt ist (art. 1245 Código Civil). Solange die Umschreibung nicht erfolgt ist, gilt der bisher Eingetragene als Eigtentümer. Wenn man also die Eintragung nicht machen lässt, läuft man schlicht Gefahr, dass der eingetragene Eigentümer die Immobilie ein zweites Mal verkauft.
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Re: Immobilienabwicklung aus Distanz

Beitragvon Revillo » Di 14. Dez 2010, 21:10

dimaew hat geschrieben:
Revillo hat geschrieben: ...
Bezüglich Grundbucheintrag Verkäufer. Sehr viele Brasilianer tragen Ihre Immobilien nicht im Grundbuch ein, da dies mit Kosten von 4-5 % der Kaufsumme verbunden ist. Vor allem Spekulanten, welche neue Wohnungen kaufen und dann nach 1-3 Jahren wieder verkaufen, tragen nicht ein, sonst zahlen sie ja vergebens die 4-5%. Habe aber auch schon gehört, dass nur Unwissende und solche, die nicht drauskommen, Ihre Immobilie in Brasilien eintragen. Ist das so? Was ist der Nachteil, wenn man den Grundbucheintrag nicht macht?


Wer hat Dir denn diesen Unsinn erzählt? Wie in Deutschland (weiß nicht, ob das in der Schweiz auch so ist) ist der Kauf eines Grundstückes erst wirksam, wenn die Umschreibung im Register erfolgt ist (art. 1245 Código Civil). Solange die Umschreibung nicht erfolgt ist, gilt der bisher Eingetragene als Eigtentümer. Wenn man also die Eintragung nicht machen lässt, läuft man schlicht Gefahr, dass der eingetragene Eigentümer die Immobilie ein zweites Mal verkauft.


Hallo, nun, ich werde meine Immobilie sicherlich im Grundbuch eintragen. Aber es ist effektiv so, dass der grösste Teil der Spekulanten Ihre Immobilien nicht eintragen lassen, um die 4-5 % Grundbuchkosten zu umgehen. Basis ist dann einzig und alleine der Kaufvertrag zwischen dem Käufer und der Baufirma, welche das Objekt erstellt hat. Das ist so. Natürlich hängt dann alles vom Kaufvertrag ab! Also, Sie kaufen vor Baubeginn und schliessen den Kaufvertrag mit der Baufirma ab, lassen die Wohnung 1-2 Jahre im Rohbau stehen bis Sie den gewünschten Preis erhalten und verkaufen Sie dann. Im Grundbuch wird nichts eingetragen. Das ist effektiv so, noch nie davon gehört?
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Re: Immobilienabwicklung aus Distanz

Beitragvon dimaew » Di 14. Dez 2010, 21:39

Sicher habe ich schon davon gehört. Und auch von den vielen Rechtsstreitigkeiten die dadurch bereits entstanden sind. Der Anwalt kostet dann in der Regel übrigens wesentlich mehr als die 4-5 % vom Kaufpreis. Aber deshalb nennen sich diese Leute möglicherweise auch "Spekulanten". Sie spekulieren darauf, dass nichts passiert #-o
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Re: Immobilienabwicklung aus Distanz

Beitragvon Revillo » Di 14. Dez 2010, 21:46

dimaew hat geschrieben:Sicher habe ich schon davon gehört. Und auch von den vielen Rechtsstreitigkeiten die dadurch bereits entstanden sind. Der Anwalt kostet dann in der Regel übrigens wesentlich mehr als die 4-5 % vom Kaufpreis. Aber deshalb nennen sich diese Leute möglicherweise auch "Spekulanten". Sie spekulieren darauf, dass nichts passiert #-o



Warum Rechtsstreitigkeiten? Der Basisvertrag ist ja zwischen der Baufirma und dem Käufer. Wenn ich nun kaufe, wird dieser Basisvertrag auf mich übertragen und ich als Eigentümer eingetragen. Was ist da das Problem? Zudem gibt es ja das Grundbuch erst seit ein paar Jahren. Ich denke die Problematik liegt bei alten Objekten, oder sehe ich das falsch?
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Re: Immobilienabwicklung aus Distanz

Beitragvon dimaew » Mi 15. Dez 2010, 00:09

Revillo hat geschrieben:
dimaew hat geschrieben:Sicher habe ich schon davon gehört. Und auch von den vielen Rechtsstreitigkeiten die dadurch bereits entstanden sind. Der Anwalt kostet dann in der Regel übrigens wesentlich mehr als die 4-5 % vom Kaufpreis. Aber deshalb nennen sich diese Leute möglicherweise auch "Spekulanten". Sie spekulieren darauf, dass nichts passiert #-o



Warum Rechtsstreitigkeiten? Der Basisvertrag ist ja zwischen der Baufirma und dem Käufer. Wenn ich nun kaufe, wird dieser Basisvertrag auf mich übertragen und ich als Eigentümer eingetragen. Was ist da das Problem? Zudem gibt es ja das Grundbuch erst seit ein paar Jahren. Ich denke die Problematik liegt bei alten Objekten, oder sehe ich das falsch?


Ich versuche es nochmal ganz einfach zu erklären:
A verkauft an B ein Grundstück (mit Haus). Die Übertragung des Eigentums am Grundstück wird aber nicht wie gesetzlich erforderlich eingetragen. Nun verkauft A das Grundstück ein weiteres Mal an C, diesmal wird eingetragen. B verkauft zwischenzeitlich das Grundstück, das ihm vermeintlich gehört weiter an D.
Eigentümer des Grundstückes ist in diesem Fall C. So steht es im Gesetz.

B wurde von A übers Ohr gehauen, keine Frage. Was kann er machen? Er kann auf Schadenersatz klagen.
Der wirklich Dumme ist D, denn er hat etwas gekauft, was B gar nicht gehörte. Fraglich ist schon, ob D überhaupt Anspruch auf Schadenersatz hat, denn Kenntnis des Gesetzes wird auch in Brasilien voraus gesetzt.

Ist A natürlich ehrlich und hält sich an den einmal geschlossenen Vertrag ist für D alles in Butter, wenn er eingetragen ist. Bis dahin hat er eben ein Risiko, Spekulation.
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Re: Immobilienabwicklung aus Distanz

Beitragvon Frankfurter » Mi 15. Dez 2010, 07:53

@ Revillo

glaube bitte nicht, dass hier jemand im Forum Dir Deine Immobilie ( Kauf ) neidet. Die bisherigen Hinweise sind doch - zumindest - überlegenswert ! Oder ?

Deine Eingangsfrage(n) lassen sich m.E. ohne Kenntnisse der wirklichen Einzelheiten nicht konkret klären ( Hier ist es ja auch kein Rechtsforum ).

Meine Eingangsfrage ist: Wer vertritt wirklich in Brasilien Deine Interessen ? Wie bist Du auf dieses Immobilienangebot aufmerksam geworden ? Wieso Weiterverkauf ? usw. usw.

Ich selbst habe schon einige Immobilien in Brasilien gekauft, und kenne von daher die Tatsache, dass immer wieder Überraschungen entstehen (können ). Ohne sachkundige , vertrauenswürdige Person in Brasilen würde ich nichts kaufen.
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Re: Immobilienabwicklung aus Distanz

Beitragvon Itacare » Mi 15. Dez 2010, 10:30

Wenn der Anwalt einen wasserdichten Kaufvertrag macht - den er vermutlich fertig in der Schublade hat - wird er vom Verkäufer von allen Rechten und Ansprüchen Dritter freigestellt. Da sollte nichts anbrennen. Da müssten schon der Verkäufer, der Makler und der Anwalt als Gaunertrio zusammen arbeiten.
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