Immobilienblase Brasilien?

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Immobilienblase Brasilien?

Beitragvon kurgan » Mo 4. Okt 2010, 10:14

Wir sind zurzeit in der Umgebung von Natal/RN unterwegs und sind auf der Suche nach Grundstücken. Nicht zu übersehen sind die vielen Hochhäuser mit Wohnungen, die zurzeit gebaut werden. Ich würde mal sagen, dass zurzeit mehr als 100 Hochhäuser im Bau sind und dazu noch viele in der Planung.
Nun, die Preise vor 10 Jahren waren wirklich billig, da hatten wir aber leider noch kein Geld. Ausserdem konnte man die Hochhäuser noch fast an zwei Händen abzählen. Natal hat sich inzwischen sehr verändert - kaum zum Positiven.

Aus Interesse haben wir uns gestern eine Wohnung im Zentrum angeschaut. 125m2 für sage und schreibe 450'000 Reais im 15. Stockwerk. Wenn ich mir die Durchschnittslöhne anschaue und mit Europa vergleiche, dann sind die Preise schon schwindelerregend. Ausserdem hat die Immobilienmaklerin noch erklärt, dass die Wohnung dann beim Bezug in 2 Jahren schon 40% mehr wert ist.
Für eine 50m2 Wohnung, die nicht zentral liegt, zahlt man in der "Planta" noch 150'000 Reais.

Ist das ein fairer Wert für eine Wohnung?
Wo geht das hin?
Ist ist es in anderen Städten gleich?
Sehen wir bald gleiche Zustände wie in Florida, wo man die Häuser noch für 50% vom Preis bekommt?
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Re: Immobilienblase Brasilien?

Beitragvon amazonasklaus » Mo 4. Okt 2010, 13:41

kurgan hat geschrieben:125m2 für sage und schreibe 450'000 Reais im 15. Stockwerk. Wenn ich mir die Durchschnittslöhne anschaue und mit Europa vergleiche, dann sind die Preise schon schwindelerregend. Ausserdem hat die Immobilienmaklerin noch erklärt, dass die Wohnung dann beim Bezug in 2 Jahren schon 40% mehr wert ist.
Für eine 50m2 Wohnung, die nicht zentral liegt, zahlt man in der "Planta" noch 150'000 Reais.

Ist das ein fairer Wert für eine Wohnung?

Interessantes Thema. Was ein fairer Wert für eine Immobilie ist, kann ich auch nicht sagen, aber für vergleichbar mit anderen brasilianischen Metropolen halte ich die genannten Preise schon. Obwohl, den Preis für die abgelegene 50m2-Wohnung finde ich dann doch recht "salgado". Insofern ist ein fairer Preis wohl der, den die Käufer bezahlen.

kurgan hat geschrieben:Wo geht das hin?
Ist ist es in anderen Städten gleich?
Sehen wir bald gleiche Zustände wie in Florida, wo man die Häuser noch für 50% vom Preis bekommt?

Anzeichen für eine Blasenbildung sind unverkennbar vorhanden. Nur wie lange die Preise noch ansteigen bevor sie einbrechen und auf welches Niveau sie dann zurückgehen, weiß keiner.
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Re: Immobilienblase Brasilien?

Beitragvon brasio » Mo 4. Okt 2010, 14:15

kurgan hat geschrieben: Ausserdem hat die Immobilienmaklerin noch erklärt, dass die Wohnung dann beim Bezug in 2 Jahren schon 40% mehr wert ist.


wenn man das so liest, deutet sich schon so etwas wie Blasenbildung an. Ohne die Marktsituation und Preisentwicklung vor Ort (bzw. in Brasilien allgemein ) näher zu kennen, verheisst schon allein die Prognose der Maklerin Nichts gutes . Wie kann man nur, egal ob zum Eigennutz oder als Kapitalanlage, Interssenten eine solche Wertsteigerung in Aussicht stellen !? Mag ja sogar eintreten, aber persönlich würden mich derlei Erklärungen abschrecken, da ausgesprochen unseriös .

Übrigens besteht kein direkter Zusammenhang zwischen Einkommenssituation (vor Ort) und den jeweiligen Kaufpreisen. Vielmehr ist die Lage - wie überall auf der Welt - Kriterium Nr. 1 und spielen noch andere Faktoren, insbesondere Angebot und Nachfrage, Zustand, Mietpreisentwicklung etc. eine Rolle
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Re: Immobilienblase Brasilien?

Beitragvon cabof » Mo 4. Okt 2010, 14:53

Das habe ich auch bemerkt, der BR (Verkäufer) reißt im wahrsten Sinne die Fresse auf wenn es um Preise geht und rechtfertigt diese dann mit irrwitzigen Kommentaren,
wie in diesem Falle, Wertzuwachs. Ihr, die Interessenten, die das Geld haben und geben.... dreht doch den Spieß einfach rum, macht ein faires Gegenangebot und schaut
euch mal den Verkäufer an. Gebt ihm die Visitenkarte und Bedenkzeit... vielleicht klappt`s. Viel Glück.
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Re: Immobilienblase Brasilien?

Beitragvon ManausTip » Mo 4. Okt 2010, 15:04

cabof hat geschrieben:Das habe ich auch bemerkt, der BR (Verkäufer) reißt im wahrsten Sinne die Fresse auf wenn es um Preise geht und rechtfertigt diese dann mit irrwitzigen Kommentaren,
wie in diesem Falle, Wertzuwachs. Ihr, die Interessenten, die das Geld haben und geben.... dreht doch den Spieß einfach rum, macht ein faires Gegenangebot und schaut
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Du hast den Nagel auf dem Kopf getroffen. Genau so habe ich es gemacht bei Grundstücken wo ich gekauft habe. =D>

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Re: Immobilienblase Brasilien?

Beitragvon kurgan » Di 5. Okt 2010, 01:03

Von den Wohnungen lassen wir die Finger. Es hat nur ein wenig Lust gemacht die fertig möblierte Musterwohnung anzuschauen. Aber für 450'000 und dann noch mitten in der Stadt... nein danke.

Mein Schwiegervater hat vor knapp 10 Jahren (auch im Zentrum) von Natal eine Wohnung für knapp 60'000 gekauft. Laut Schätzung hat die Wohnung jetzt einen Wert von 300'000. Und diese Wertentwicklung haben alle Wohnungen hier in Natal in den letzten Jahren gemacht.
Ob jemand die Wohnung aber für den Preis kaufen würde, ist eine andere Frage.
Nun, etwas gilt sicherlich für alle Immobilien (und auch anderes): Es ist nur so viel wert wie dafür bezahlt wird.
Ich bin aber ziemlich sicher, dass sich die Preise spätestens nach der WM 2014 fallen werden.

Einige Ähnlichkeiten zur Immobilienblase in den USA sind unverkennbar.
Stetige Wertsteigerung in kurzen Zeitperioden
"Jeder" Brasilianer kann sich eine Immobilien heute zu 100% finanzieren lassen.

Wir werden nur in Grundstücke investieren und diese etwas "schlafen" lassen. Dort werden wird es bei den günstigen Grundstücken kaum einen Wertverfall geben.
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Re: Immobilienblase Brasilien?

Beitragvon Frankfurter » Di 5. Okt 2010, 09:13

Ich kann nur aus Belo Horizonte berichten:

Hier sind alle Wohnungen, die z.Z. gebaut werden, verkauft, sobald der Rohbau steht. Dies bedeutet,
dass die Nachfrage die hochen Preise bestätigt hat. Preissteigerung, je nach Lage bis zu 50 % in 2-3 Jahren.

Wie immer bei einem Immobilienkauf sind 3 Kiterien zu beachten: 1. Die Lage, 2. Die Lage, 3 Die Lage.
So ist das auch in den USA zu beobachten. Preise fallen in den Aussenbezirken.

Hier in D das gleiche Bild: Zurück in die Ballungszentren. Das bedeutet sogar, dass die Mieten steigen.

Wenn man Zeit und Geld hat, ist ein Grundstückskauf immer eine bessere Anlage, als Derivate ala
Lehmann Brothers [-X .
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Re: Immobilienblase Brasilien?

Beitragvon BRASILIANT » Di 5. Okt 2010, 14:49

cabof hat geschrieben:Das habe ich auch bemerkt, der BR (Verkäufer) reißt im wahrsten Sinne die Fresse auf wenn es um Preise geht ....


Das hat aber auch mit einer typisch brasilianischen Eigenschaft zu tun. Besonders im Immobilienbereich hat der Verkäufer von Anfang an eine Preisvorstellung, ob die jetzt Marktgerecht ist oder nicht, und viele lassen dann einfach nicht mit sich verhandeln, diese Preisvorstellung steht und für weniger wird nicht verkauft. Dann bleibt halt die Immobilie noch ein paar Jahre verweist und verwahlost bevor man es wieder versucht im wahrsten Sinne des Wortes einen Dummen zu finden der den gewünschten Preis zahlt.

Viele Brasis machen auch den grossen Fehler das Sie meinen nur weil Sie während der letzten Jahre ein Vermögen in die Immobilie gesteckt haben das sich das beim Verkauf auch auszahlen muss. Problem ist oft die Lage der Immobilien, wenn die nun mal in eirgendeiner Schmuddel- oder Gamelgegend ist nützt es nichts wie viel in den Ausbau und Dekoration gesteckt, die Immobilie ist deshalb nicht mehr wert.

:cool:
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Re: Immobilienblase Brasilien?

Beitragvon seitenwandkletterer » Di 5. Okt 2010, 15:16

BRASILIANT hat geschrieben:
cabof hat geschrieben:Das habe ich auch bemerkt, der BR (Verkäufer) reißt im wahrsten Sinne die Fresse auf wenn es um Preise geht ....


Das hat aber auch mit einer typisch brasilianischen Eigenschaft zu tun. Besonders im Immobilienbereich hat der Verkäufer von Anfang an eine Preisvorstellung, ob die jetzt Marktgerecht ist oder nicht, und viele lassen dann einfach nicht mit sich verhandeln, diese Preisvorstellung steht und für weniger wird nicht verkauft. Dann bleibt halt die Immobilie noch ein paar Jahre verweist und verwahlost bevor man es wieder versucht im wahrsten Sinne des Wortes einen Dummen zu finden der den gewünschten Preis zahlt.

Viele Brasis machen auch den grossen Fehler das Sie meinen nur weil Sie während der letzten Jahre ein Vermögen in die Immobilie gesteckt haben das sich das beim Verkauf auch auszahlen muss. Problem ist oft die Lage der Immobilien, wenn die nun mal in eirgendeiner Schmuddel- oder Gamelgegend ist nützt es nichts wie viel in den Ausbau und Dekoration gesteckt, die Immobilie ist deshalb nicht mehr wert.

:cool:


Mal eine kleine Episode aus dem anderen Ende des Landes: letztes Jahr habe ich und zwei Kollegen im gleichen Viertel, das im moment noch relativ unerschlossen ist, Grundstücke für´n Appel und ´n Ei gekauft. Drei Käufer bei drei unterschiedlichen Maklern. Wir sind absichtlich nie zusammen aufgetreten, denn sonst hätten wir selbst die Preise getrieben. Das Resultat ist, dass sich die Preise der verbliebenen Grundstücke verdoppelt haben - und auch langsam aber sicher verkauft werden - und das nur weil drei Profs der lokalen Uni hier bauen werden. Für mein Grundstück wurde mir schon der doppelte Kaufpreis angeboten, aber ich will ja bauen nd nicht spekulieren. Ein anderer Kollege hat eine Wohnung "na planta" gekauft, die erste von 10 im Gebäude. Der zweite Käufer war der lokale Deputado Federal Afonso Hamm. Die restlichen 8 waren dann schon 20-40% teurer.

So funktionieren, zumindest hier in Bagé-RS, die Imobilienpreise. Derartige Wertsteigerungen in derartig kurzen Zeiträumen sind mit keinerlei Marktgesetzen zu erklären.

...SWK!
"Onde tudo que se planta cresce e o que mais floresce é o amor"
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Re: Immobilienblase Brasilien?

Beitragvon Westig » Mi 6. Okt 2010, 01:57

Was die "Immobilienblase" angeht, ist in Bezug auf Wohnungen in neu erstellten Hochhäusern den Autoren hier durchweg zuzustimmen. Und da seit einigen Jahren alles voll finanziert wird, stellt sich auch für viele Käufer (und Verkäufer) die Frage nach dem Realeinkommen kaum. In Recife (Casa Forte, Boa Viagem) werden unzählige Dreizimmerwohnungen locker für mehr als den Gegenwert von 200.000 Euro angeboten; gebaut wird wie nie zuvor. Und in Deutschland muss man recht lange suchen, eine Eigentumswohnung in einem Hochhaus für EUR 500.000 oder weitaus mehr angeboten zu bekommen. Selbst im armen Recife: absolut normal.

Anders sieht das - zumindest in nordostbrasilianischen Großstädten, bei der Wertsteigerung für Grundstücke aus: so toll ist die überhaupt nicht, es sei denn, das (Millionenschwere) Grundstück befindet sich in einer der heiß umkämpften Gegenden, in Recife etwa im Stadtteil Boa Viagem, und selbst da nur in der ersten bis vierten Reihe am / in der Nähe vom Strand. Da sind Grundstücke für den "Normalbürger" nicht mehr erschwinglich.

Selbst in angeblich absolut attraktiven Gegenden haben hingegen die Grundstücke in den letzten 20 Jahren real (auf der Basis fester Währungen) kaum überdurchschnittlich an Wert gewonnen. Wenn der US-Dollar zugrunde gelegt wird, kann man froh sein, den gleichen Gegenwert wie seinerzeit beim Kauf desselben zu erhalten.

1995 wurden Grundstücke zum Bau eines behäbigen Strandhauses in der "zweiten Reihe" im angeblich soooo boomenden Strandparadies Porto de Galinhas - "Ibiza des brasilianischen Nordostens" hieß es damals, ab DM 110.000,-- angeboten. Die bekommt man heute noch dort, zum fast gleichen Wert, in Euro. Im benachbarten ländlichen Randbezirk von Recife, Aldeia, kann man froh sein, heute den gleichen (US$-) Preis zu erzielen wie vor 15 Jahren beim Kauf des Grundstücks in einem der seinerzeit heiß umworbenen Märkte.

Ähnlich geht es in Olinda zu, dem vor einigen Jahren angeblich am stärksten beachteten Grundstücksmarkt, desgleichen in João Pessoa, oder in Natal: ordentliche reale Wertsteigerungen in den letzten Jahren sind mit Durchschnitts-Grundstücken kaum zu erzielen. Im Gegenteil: man sollte nach Auskunft vieler betroffener Freunde und Bekannter froh sein, wenn sie zum realen Preis von vor 10 Jahren oder mehr heute verkauft werden können.
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