Immobilienerwerb Santa Catarina

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Immobilienerwerb Santa Catarina

Beitragvon pyjamabay » So 21. Aug 2016, 09:07

Bom dia,

meine Verlobte (Brasileira) und ich planen nächstes Jahr, gemeinsam nach Santa Catarina zu ziehen. Momentan halte ich mich noch in Deutschland auf. Bei unseren Plänen tun sich für mich vor allem folgende Fragen auf, hoffe mir kann jemand einen Rat geben.

Hierzulande ist es so, dass man große Vorteile hat, eine Immobilie zu vermieten und selbst zur Miete zu wohnen. Wie verhält sich das in Brasilien? Steuervorteil etc... Oder macht ein Eigenheim mehr Sinn?

Meine zukünftige Ehefrau kann als Hebamme sogut wie überall in Brasilien Arbeit finden, mein eigenes Geschäft kann übers Internet von jedem beliebigen Ort aus betrieben werden, daher spielt unser eigener Wohnort keine allzu große Rolle. Santa Catarina interessiert uns deshalb, da es sehr europäisch, im Vergleich relativ sicher und vor allem wirtschaftlich solider als die meisten anderen Bundesstaaten dasteht. Hier taucht aber folgende Frage auf. Über das Portal der IBGE lassen sich viele Zahlen, die beim Immobilienerwerb interessant sind, vergleichen: PIB pro Kopf, Bevölkerungswachstum, Arbeitslosenzahlen etc.. Allerdings gibt es nur Zahlen bis 2013. Interessant wird die Entwicklung aber erst ab 2014, als die Krise Fahrt aufgenommen hat. Gerade ab diesem Punkt möchte ich wissen, welche Städte und Regionen trotzdem noch eine positive Entwicklung machen. Weiß jemand, wie sich das herausfinden lässt? Bisher scheinen am interessantesten die Städte Itajai, Blumenau, Joinville, Jaraguá do Sul, Joaçaba, sowie vielleicht noch Balneário Camboriú und die aufstrebende Stadt Chapecó.

Eine Immobilieninvestition wäre für mich in erster Linie kein Spekulationsgeschäft, sondern sollte ein kleines, aber sicheres passives Einkommen einbringen. Um keinen Leerstand zu haben, ist eben entscheidend, dass es in der Umgebung Industrie, Universität etc. gibt.

Eine weitere Frage drängt sich mir immer wieder bei der Suche nach immoveis im Internet auf. In Teilen von Florianopolis (Rio Vermelho, Ingleses) scheint es eine verhältnismäßig hohe Anzahl ständig neuer Immobilienangebote zu geben, teils entdecke ich brandneue Häuser mit über 50qm² für unter 35 000 €. Wie kann das sein, wenn Florianopolis nach wie vor so einen florierenden Tourismus hat??

So nun ist erstmal gut, wäre nett, wenn mir jemand Auskunft geben könnte, der Ahnung von Immobilien in Brasil hat!

Ate mais,
Stefan
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Re: Immobilienerwerb Santa Catarina

Beitragvon cabof » Di 23. Aug 2016, 20:42

Hallo Stefan, willkommen im Forum.

Sicherlich werden Dir Immobilien-Kenner entsprechende Ratschläge geben - ich pers. würde mich im Internet über das Angebot informieren - und nur informieren,
Immobilieneschäfte im Internet anleiern oder abschliessen... besser nicht. Vor Ort die Sache in Augenschein nehmen - da ist viel Geld im Spiel... Augen auf
und Taschen zu... viel Glück!

(PS - SC und am Meer, schaue Dir auch mal balneario de camboriu an, war dort - nicht schlecht - es herrscht dort ein Bauboom sondergleichen). März 2016.
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Re: Immobilienerwerb Santa Catarina

Beitragvon Itacare » Di 23. Aug 2016, 22:34

pyjamabay hat geschrieben:.....

Eine weitere Frage drängt sich mir immer wieder bei der Suche nach immoveis im Internet auf. In Teilen von Florianopolis (Rio Vermelho, Ingleses) scheint es eine verhältnismäßig hohe Anzahl ständig neuer Immobilienangebote zu geben, teils entdecke ich brandneue Häuser mit über 50qm² für unter 35 000 €. Wie kann das sein, wenn Florianopolis nach wie vor so einen florierenden Tourismus hat??
...


Könnte aus einem Regierungsprogramm stammen, meu vida, meu casa oder so ähnlich. Einfachste Bauweise und Nachbarschaft, die selbst das nicht mehr stemmen kann.
Wie Cabof sagt, hinfahren, ansehen, nichts überstürzen. Verhandeln, die Preise in der Gegend sind mir nicht geläufig, vermute aber, für was gscheites wird es schon 6-stellig.
Um Immobilien dauerhaft zu vermieten, sollte man sich auch gut auskennen. Sie nur zu diesem Zweck zu erwerben, würde ich die ersten paar Jahre erstmal lassen.
Boa sorte!
Wir können den Wind nicht ändern, aber die Segel anders setzen.
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Re: Immobilienerwerb Santa Catarina

Beitragvon Colono » Mi 24. Aug 2016, 01:15

Man sollte es sich gut ūberlegen,
gerade heute schneit es mal wieder in SC.

20160823_144852.jpg


Grūße aus Porto de Galinhas PE
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Re: Immobilienerwerb Santa Catarina

Beitragvon realo » Do 25. Aug 2016, 13:58

Also ich wollte mich dort auch schon niederlassen.Santa Catarina ist gut und teuer.Florianopolis sicher eine der teuersten Ecken Brasiliens was Immos und leben anbelangt.Die Gegend um Balneario Camburio,Itajai,Navegantes ist nicht schlecht aber sehr turistisch.Blumenau ist deutsch und Joiville sehr brasilianisch und etwas billiger.Gute Immoangebote fuer Santa Catarina gibts auf Imovelweb.com.br Aber fuer 35k Euro denke ich gibts garnichts.Um ein Apt. mit anschliessender Vermietung zu erwerben sollta man schon ab 400 TSD Reais einplanen.Fuer Hauser gilt das selbe.Bruchbuden gibts ab 250 TSD die monatliche Mieterwartung duerfte bei 300 RS liegen.Mir sind die Winter dort leztendlich zu kalt um da zu bleiben.Wohne im Raum RJ.
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Re: Immobilienerwerb Santa Catarina

Beitragvon stefan - rio » Do 25. Aug 2016, 18:19

Hallo Stefan
Wohne selber seid 10 Jahren in Floripa, vorher 20 in Rio.

Also als allererstes solltest Du bzw. Ihr mal entscheiden WO ihr wohnen wollt. Dazu ist ein Vorort Aufenthalt unerlaesslich.
Und bedenke: Ferien sind anders als wenn man staendig vorrort lebt.

Itajai, Blumenau, Joinville, Jaraguá do Sul, Joaçaba, sowie vielleicht noch Balneário Camboriú und die aufstrebende Stadt Chapecó sind sowohl vom Klima als auch vom Leben her vollkommen unterschiedlich...

Zu den Preisen in Floripa in Rio Vermelho/Ingleses:
- meistens sehr sehr sehr billig gebaute ´Bruchbuden´
- zu 99,9% OHNE Eintrag im ´Cartorio de imoveis´(GRUNDBUCHAMT) also letzlich ohne gesetzlich gueltigen Nachweis dass du der Besitzer bist...

Hier gibt es Villen fuer 30 Mio U$ und eben Bruchbuden fuer 30 Tsd reais...

Wie es mit den gesetzlichen Steuervorteilen beim Vermieten und gleichzeituig bewohnen aussieht kann ich die leider nicht beantworten, sollte aber ein (brasilianischer) Steuerberater wissen.

Im Winter wird es nachts recht kalt, stimmt. Hier letzte Nacht 11 grad, in den anderen Staedtn kannst du es ja sicher selber per APP herausfinden.
Da hilft ne Daunendecke und Feierabend.
Tagsuber schon mal 13-15 grad kalt mit Regen, dann eben zuhause einheizen.

Servus
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Re: Immobilienerwerb Santa Catarina

Beitragvon pyjamabay » Do 25. Aug 2016, 19:23

Danke für die bisherigen Antworten, leider scheint niemand in Sachen Steuerrecht Bescheid zu wissen.

Auf SC haben wir uns bereits festgelegt. Gerade dass es auch etwas kühler wird ist uns ziemlich angenehm. Die genannten Städte sind die wirtschaftlich stärksten, mit Joinville und Itajai an der Spitze (zumindest war das 2013 noch so). Kommenden November machen wir eine Rundtour und werden täglich mehrere Objekte sichten, mit Maklern und Anwohnern sprechen, so dass wir uns über die Situation, auch über die Zukunftsaussichten ein besseres Bild machen können. Eine Immo-Investition kommt eben nur dort in Frage, wo trotz Krise 1. die Wirtschaft noch immer wächst, und 2. der Bevölkerungszuwachs, damit auch die Nachfrage nach Wohnraum, ungebrochen groß ist. Wo man vermietet ist nicht unbedingt, wo man auch wohnt, daher auch die Frage nach der Steuersituation. In Deutschland ist der Fall eindeutig: Selbst zur Miete wohnen und vermieten ist finanziell immer von Vorteil. Leider konnte mir noch niemand erklären, wie sich das in Brasiland verhält.

Zu den teils extrem niedrigen Preisen: Eine Bruchbude in guter Lage ist ja IMMER NOCH IN GUTER LAGE, also vermietbar. Rio Vermelho z. B. liegt unmittelbar am Strand. Allerdings kann ich nicht beurteilen, wie heruntergekommen die Nachbarschaft ist. Angeblich ist die Infrastruktur auf der ganzen Insel katastrophal, mit extrem langen Fahrtwegen, so dass man teils regelrecht abgeschnitten lebt, alle paar Stunden mal ein Onibus etc. Vielleicht rühren die Preise auch daher. Jedenfalls gab es vor kurzem einen schicken Neubau, sehr modern konstruiert bei OLX. War nur eine Woche online, dann offenbar verkauft (oder zusammengekracht..) für unter 35 k...

Zum Eintrag ins Cartorio: Es scheint so zu sein, dass sich viele Brasilianer den Behördengang und die damit verbundenen Kosten sparen. Das würde mich aber nicht unbedingt davon abhalten, einem Verkäufer diesen Gang zu finanzieren. Dort muss er alles vorlegen, so dass ich z. B. einsehen kann, ob Schulden auf der Immo liegen etc. Danach weiß man dann mehr und kann eine Entscheidung treffen.

Eine weitere Idee wäre z. B. eine Immo an der Peripherie von Balneário Camboriú anzuschaffen und nur zu den Hochzeiten, also Oktoberfest, Weihnachten und Karneval an Touries zu vermieten. Laut Wikipedia wächst zu diesen Zeiten die Einwohnerzahl in mal schnell um das sechsfache! Die Leute fahren zum Saufen nach Blumenau und anschließend zum Entspannen am Strand zurück nach Balneário Camboriú. Da zu den Hochzeiten alles überlaufen ist lässt sich hier sicherlich ein Einkommen selbst noch mit "Bruchbude" erzielen, wobei wir darauf sicherlich nicht spekulieren. Je solider die Immo dasteht, desto besser.

Kennt sich niemand mit Wirtschaftszahlen in SC seit 2014 aus???

Gruß
Stefan
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Re: Immobilienerwerb Santa Catarina

Beitragvon stefan - rio » Do 25. Aug 2016, 19:41

Nur ganz kurz zu den Grundbuchamt Eintraegen gerade in Rio Vermelho oder Ingleses, aber hauptsaechlich auf Insel Florianopolis:

Es ist nich so dass die (Ver)-Kaeufer sich die teilweise erheblichen Kosten sparen wollen SONDERN bei diesen Objekten handelt es sich um ´POSSE´.

Also Grundstuecke OHNE jegliche Grundbucheintraege JEMAHLS..., EINFACH NUR IRGENWANN VOR 100 Jahren hat einer mal gesagt: sooo das gehoert jetzt mir und das wars dann. Ein neuer Grundbucheintrag ist nur nach sehr sehr schwierigen und jahrelangen Zivil-Prozessen ueber das Gericht ´moeglich´, abernicht garantiert....
Verkauft wird mit privaten Vertraegen OHNE Grundbucheintrag, daher keinerlei Finanzierung per Bank moeglich.
Daher ist der Preis natuerlich auch niedriger, vom Baustandard mal ganz abgesehen.

Vermieten ist in B immer ein Vabanque Spiel, mal haste Glueck, mal eben Pech und die Wohnung ist danach ein Saustall die die Kaution nicht bezahlt.
Verklagen dauert ahre und dann kriegste nichts weil de Beklagte nichts hat....

Mein Ratschlag, erst mal ne Zeitlang in B leben, 1-2-3 Jahre, die z.T. erheblichen Unterschiede zu DLand kennenlernen, kaufen kannste immer noch...
(P.S. im Moment stehen hunderte Objekte leer weil kein Brasi jetzt Geld investiert da er nicht weiss wie die nahe Zukunft (politisch und wirtscahftlich) aussieht...

Kauf doch ACCOR Aktien, die bauen Ibis Hotels an jeder Ecke und die gehen IMMER ....
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Re: Immobilienerwerb Santa Catarina

Beitragvon realo » Do 25. Aug 2016, 20:41

Ich glaube das Ortskenntnisse vorhanden sein sollten.6 Monate probewohnen hat noch niemanden geschadet.Die meisten Leute die in Camburio zur Temporada wohnen zahlen im Schnitt ab 400 am Tag pro Objekt und alle wollen im Centro wohnen wo es Hochhauser und Ferienwohnungen ohne Ende gibt.Auch solte man bedenken das oft ein Ehepaar mietet aber danach 15 Leute oder mehr verdeckt einziehen.Das Brasilianer ordentliche Dokumente scheuen stimt so nicht, es liegt wie schon geschrieben an den fehlenden Dokumenten oder es ist Posse eine Art Besitzrecht wo es keinen Grundbucheintrag gibt.Brasilianer nehmen das oft in Kauf weil sie andererseits viele Gebuehren und Steuern sparen koennen.Steuerlih ist alles lockerer als in Dland, Mieteinnahmen muss man nur versteuern wenn man sie bei der Declaração anual de Renda (Jahreseinkommenssteuererklaerung).Bei temporaerer Vermietung kenne ich niemanden der das machen wuerde.
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Re: Immobilienerwerb Santa Catarina

Beitragvon Colono » Do 25. Aug 2016, 21:55

Die einzig wahren Investments in SC findet man in Balneário Camboriú und in Floripas Stadtzentrum. Praia Brava in Itajaí ist auch nicht schlecht.

http://osoldiario.clicrbs.com.br/sc/noticia/2013/05/balneario-camboriu-tem-o-metro-quadrado-mais-caro-de-santa-catarina-4141529.html

Was man in Floripa zwischen 20 und 40 Tausend bekommt hier eine kleine Info:

http://m.ndonline.com.br/florianopolis/noticias/3630-pescadores-de-palhoaca-vendem-ranchos-para-terceiros-sem-autorizaacaao-da-prefeitura.html
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