Immobilienrenditen in Brasilien

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon frankieb66 » Mi 9. Mär 2011, 18:23

Falax hat geschrieben:lass uns hier ernsthaft das von mir aufgeworfene Thema besprechen. Oder wir unterhalten uns über Fussball, Morenas oder das Wetter. Denn da kann wirklich jeder mit diskutieren.

Ich habe wahrscheinlich mehr Brasilienerfahrung als Du, ist aber auch egal. Natürlich diskutiere ich ernsthaft, auch mit dir. Vielleicht teilst Du meine Meinung nicht, aber das ist dein Problem. Dies hier ist ein öffentliches Forum und wenn dir meine Meinung nicht passt, such dir ein anderes oder ignorier mich einfach!

Falax hat geschrieben:An keiner Stelle habe ich behauptet, dass ich ein Hypothekendarlehn für eine bras. Immob. für 1,9 % Zins per anno bekommen werde. Keine mir bekannte deutsche Bank beleiht eine bras. Immobilie zu diesem Zinssatz. Man kann aber deutsche Immobilien, sofern vorhanden, beleihen und das Geld, wo auch immer, investieren.

Ja, sicher, aber ganau das nennt sich eben Hypothekendarlehen. Aber um dieses Geld reinvestieren zu können, z.B. in Brasilien, mnuss dir die Immobilie erstmal gehören und schuldenfrei sein. Und 1,9% bekommst Du vielleicht für einen in den letzten Jahren abgeschlossenen Bausparer, aber nie und nimmer als "normalen" Hypothekenkredit. Das relativiert dein "Finanzierungskonzept" erheblich.

Falax hat geschrieben:Oder ein Bauspardarlehn in Anspruch nehmen, was - nur so als Beispiel - bis 60.000 Euro ohne grundbuchliche Absicherung in Anspruch genommen werden könnte.

Ein Bauspardarlehen bekommst Du i.d.R. "zweckgebunden", also zur Anschaffung bzw. Erhalt einer Immobilie. Natürlich kann man so einen "Darlehensanspruch" auch wiederum über 3. beleihen, aber eben nicht zu den von dir genannten Konditionen.

Falax hat geschrieben:Ich wäre den geneigten Lesern und vermeintlichen Ratgebern dankbar, wenn sie die von mir genannten Zahlen einfach mal stehen lassen. Mir geht es hier vielmehr um einen praktischen Gedankenaustausch, zB mit Usern, die ähnliches bereits getätigt haben oder dieses beabsichtigen,

Naürlich lasse ich deine Zahlen stehen, nehme mir aber trotzdem die "Frechheit" heraus meinen Senf dazu zu geben. Wenn's dir nicht in den Kram passt, siehe oben.

Boa sorte

Frankie
Benutzeravatar
frankieb66
 
Beiträge: 3050
Registriert: Mo 2. Mär 2009, 11:36
Bedankt: 978 mal
Danke erhalten: 870 mal in 633 Posts

Sprachkurs Portugiesisch (Brasilianisch)

Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon Elsass » Mi 9. Mär 2011, 18:35

Ein Problem ist die Mieteinnahmen zu sichern.
Miete in Bahia (Brasilien?) wird bar bezahlt.
Das klappt in Salvador nur, wenn man regelmaessig persoenlich erscheint und nach dem Rechten sieht. Sonst wird grundsaetzlich nicht bezahlt. Miete vom Konto aufs Konto ueberweisen, macht man nicht hier. Miete aufs Konto einzahlen machen nur die wenigstens. Das sind halt die, die sich gerne in die fila einreihen; solls ja geben :wink: .
Grundsaetzlich wird nicht bezahlt, wenn der dono nicht am Ort ist.
Anderes Problem ist die hohe Fluktuation. Kaum einer bleibt laenger als ein Jahr (Itapoa). Und dann wieder einen finden, ist mit Arbeit verbunden und temporaerem Leerstand
Meine Erfahrung:
Theoretische Rendite bei Vollbelegung ca. 15%.
Tatsaechliche Rendite mit allen Verlusten nur etwa 8%! :|

Ich denke trotzdem weiter drueber nach, eventuell moebliert zu vermieten an Studenten.
Benutzeravatar
Elsass
 
Beiträge: 1148
Registriert: Fr 4. Jul 2008, 08:17
Wohnort: interior de Bahia
Bedankt: 233 mal
Danke erhalten: 192 mal in 157 Posts

Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon Falax » Do 10. Mär 2011, 12:19

Elsass hat geschrieben:Ein Problem ist die Mieteinnahmen zu sichern.
Miete in Bahia (Brasilien?) wird bar bezahlt.
Das klappt in Salvador nur, wenn man regelmaessig persoenlich erscheint und nach dem Rechten sieht. Sonst wird grundsaetzlich nicht bezahlt. Miete vom Konto aufs Konto ueberweisen, macht man nicht hier. Miete aufs Konto einzahlen machen nur die wenigstens. Das sind halt die, die sich gerne in die fila einreihen; solls ja geben :wink: .
Grundsaetzlich wird nicht bezahlt, wenn der dono nicht am Ort ist.
Anderes Problem ist die hohe Fluktuation. Kaum einer bleibt laenger als ein Jahr (Itapoa). Und dann wieder einen finden, ist mit Arbeit verbunden und temporaerem Leerstand
Meine Erfahrung:
Theoretische Rendite bei Vollbelegung ca. 15%.
Tatsaechliche Rendite mit allen Verlusten nur etwa 8%! :|

Ich denke trotzdem weiter drueber nach, eventuell moebliert zu vermieten an Studenten.


Oi Elsass,
danke für deine Hinweise.
Ich würde das Projekt gemeinsam mit einem deutschen Bekannten durchführen, der seit über 20 Jahren in Brasilien lebt und mittlerweile knapp 50 Immobilien hier besitzt. Er kennt Land und Leute und alle Fallstricke. Er würde für die Vermietung vor Ort und das Eintreiben der Mieten sorgen.
Nach seinen Büchern beträgt seine durchschnittliche Rendite etwa 10 %, wobei sie in den letzten Jahren schon aufgrund der höheren Baupreise etwas rückläufig ist. Die Angaben beziehen sich ausschließlich auf den Großraum Recife. Die von dir genannten 8 % sind immer noch respektabel und in Deutschland mit Immobilien nicht zu erzielen.
Mir zur Seite steht ein befreundetes bras Ehepaar, er Anwalt, sie Richterin. Interessant für mich war zB zu erfahren, dass es in Brasilien keine sog. Angebotshaftung gibt, ein Gutachter sich demnach immer auf sein "Nichtwissen" berufen kann. Das wäre sicherlich mein erster Stolperstein geworden.
Interessant für mich als ehem. Richter (einer Fachkammer für privates Baurecht) war auch zu erfahren, dass Richter in Brasilien ein weit höheres Ansehen geniessen als in Deutschland und deren Einkommen wesentlich höher ist als das ihrer deutschen Kollegen; ganz im Gegensatz zu anderen Branchen. Aber das nur am Rande.

Warum möchtest du an Studenten vermieten? Sind diese, was die Mietdauer und Bezahlung angeht, nicht eher unbeständig und unzuverlässig?
Benutzeravatar
Falax
 
Beiträge: 380
Registriert: Di 30. Nov 2004, 12:50
Bedankt: 9 mal
Danke erhalten: 12 mal in 9 Posts

Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon giga » Do 10. Mär 2011, 14:34

Hallo,

nicht doch ein wenig blauäugig??????

Entschuldige ,aber die Rechnung ist ganz einfach unzureichend und falsch und total unvollständig...und glaube mir ich spreche aus Erfahrung.

einfach mal eine Info/Erfahrung.. Habe vor 18 Jahren in Natal/RN ein schönes Häuschen gekauft.Nach ein paar Jahren gingen wir nach Deutschland ,meine Frau promovierte ich habe gearbeitet.
Während dieser Zeit ,12 Jahre, habe ich das Haus vermietet.Das Haus wurde in einem Top Zusand an die Immobilienfirma(die grüßte und bekannteste hier) übergeben zur Vermietung etc. Der Vertrag sah auch ganz ortentlich auf.Ergebnis:

nach unserer Rückkehr nach Brasilien hatte ich Mietrückstande von ca. 10.000 US$ (ohne Zinsen einberechnet) und das Haus war in einem Zustand der unbeschreiblich war.....selbst Lichtschalter wurden geklaut.Hatte riesige Renovierungskosten.

Den Vertrag mit der Immo.-Firma kannste das Klo runterspülen..das einzige was die machen ist verzögern.Also uneinbringliche Vorderungen.....

So und da erzähle einer was von Rendite.

Gruß
Giga
Benutzeravatar
giga
 
Beiträge: 17
Registriert: So 19. Sep 2010, 16:59
Bedankt: 0 mal
Danke erhalten: 3 mal in 3 Posts

Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon Elsass » Do 10. Mär 2011, 17:13

Falax hat geschrieben:Warum möchtest du an Studenten vermieten? Sind diese, was die Mietdauer und Bezahlung angeht, nicht eher unbeständig und unzuverlässig?

der Gedanke ist:
moebliert bringt mehr Geld.
die Arbeit mit Geld eintreiben etc bleibt die gleiche
Studenten, weil die oefter nach moebliert fragen und in der Regel aus rel. betuchtem Hause kommen
aber ich wuerde natuerlich auch an andere moebliert vermieten, Studenten sind bestimmt nicht zuverlaessiger als andere Mieter
Benutzeravatar
Elsass
 
Beiträge: 1148
Registriert: Fr 4. Jul 2008, 08:17
Wohnort: interior de Bahia
Bedankt: 233 mal
Danke erhalten: 192 mal in 157 Posts

Folgende User haben sich bei Elsass bedankt:
Alexsander

Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon tadinho » Do 31. Mär 2011, 04:08

wenn ich als unbedarfter leser die aussagen richtig interpretiere bedeutet das ja ..das in brasilien die brasilianer grundsetzlich keine miete zahlen(wenn der eigentümer nicht vor ort ist) oder eben verspätet...und hinterlassen die gemietetn immobilien total verwahrlost....dann stellt sich mir aber die frage warum es denn so viele mietimmobilien in brasilien gibt, wenn es zu übel mit mietern ist...auch ist mir mal wieder aufgefallen das hier wieder nur negatives berichtet wird.....
Benutzeravatar
tadinho
 
Beiträge: 173
Registriert: Di 7. Dez 2004, 03:15
Wohnort: Rio de Janeiro
Bedankt: 1 mal
Danke erhalten: 1 mal in 1 Post

Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon Gunni » Do 31. Mär 2011, 12:51

@tadinho

Ich denke, das Hauptproblem hier ist doch, mit europäischen Wertmaßstäben an Südamerika ranzugehen - das hat nichts mit negativ oder positiv zu tun.

Hab' es wie folgt kennengelernt (Achtung ! Es gibt auch jede Menge Ausnahmen für beide Seiten !!):

Wenn Europäer Miete bezahlen betrachten Sie das gemietete Objekt als "geliehen" und werden versuchen das Objekt in der Regel so zurückgeben, wie sie es übernommen haben bzw. bei Veränderungen Rücksprache halten (liegt auch an den ganzen Gesetzen)

Wenn Südamerikaner Miete bezahlen, betrachten Sie das gemietete Objekt als "besitzen" und sind der Ansicht, damit machen zu können, was sie wollen (liegt ebenfalls an den Gesetzen, die einfach nicht umsetzbar sind) - "Verbrauch" ist deren Meinung nach der "Preis", den der Vermieter erbringen muß, dafür, daß er Geld kassiert (vermutlich sind deswegen in Südamerika die Mieten in Relation zum Wert deutlich höher als in Europa)

Daher ist es nicht verwunderlich, daß in einem bras. Mietvertrag meist Lichtschalter, Fenster etc. aufgeführt sind und beim "Aldi" um die Ecke auch immer ein Bereich mit Klobrillen, Lichtschaltern, Kabeln etc. zu finden ist .. oft ist ein anzumietendes Objekt nicht mal mit dem Allernotwendigsten ausgestattet; falls man Glück hat, kommen aber wenigstens noch einige Kabel aus der Wand !

...will ich also mit einem Objekt IN Brasilien mein Geld verdienen, denke aber wie ein Europäer, wird das in die Hose gehen, denn es ist leider notwendig, permanent zu kontrollieren, um keine Überraschungen zu erleben (die Warscheinlichkeit ist einfach zu hoch dafür).

Übrigens kauft der wirklich reiche Brasilianer Immobilien in Europa (bspw. Mallorca) :roll:
Benutzeravatar
Gunni
 
Beiträge: 658
Registriert: Mo 7. Aug 2006, 16:07
Bedankt: 22 mal
Danke erhalten: 64 mal in 41 Posts

Folgende User haben sich bei Gunni bedankt:
ptrludwig

Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon Elsass » Fr 1. Apr 2011, 06:33

Mietnomaden gibts ueberall, saeumige Mietzahler auch.
Das spezielle im NE Brasiliens ist, dass Bargeld knapp ist und viele aus der Hand in den Mund leben.
Da wird das bezahlt, was wichtig erscheint. Wenn also der Vermieter nicht am ersten auf der Matte steht, braucht er das Geld wohl nicht so dringend.
Das ist eher die Mentalitaet.
Bis jetzt hatte ich noch keine Vandalen in den Mietobjekten. Aber dass ein Vermieter seine eigene Tuer aufbricht, weil er den Schluesel verloren hat, kam schon vor. Oder Kleberreste auf den Fenstern und Tueren, schludrige Malerarbeiten etc.
Man muss mit den brasilianischen Mietern immer in Kontakt bleiben, ein persoenliches (typisch brasilianisches) Verhaeltnis pflegen, dann kann man auch ruhig Geschaefte betreiben.

Ein Freund von mir hat seine schlechtesten Erfahrungen mit Mietern in Salvador uebrigens mit Argentiniern gehabt. Touristen sollte man immer fuer die gesamte Mietzeit vorab bezahlen lassen.
Benutzeravatar
Elsass
 
Beiträge: 1148
Registriert: Fr 4. Jul 2008, 08:17
Wohnort: interior de Bahia
Bedankt: 233 mal
Danke erhalten: 192 mal in 157 Posts

Vorherige

Zurück zu Immobilien - Tipps

 



Berechtigungen in diesem Forum

Du darfst keine neuen Themen in diesem Forum erstellen.
Du darfst keine Antworten zu Themen in diesem Forum erstellen.
Du darfst deine Beiträge in diesem Forum nicht ändern.
Du darfst deine Beiträge in diesem Forum nicht löschen.
Du darfst keine Dateianhänge in diesem Forum erstellen.

Wer ist online?

Mitglieder in diesem Forum: 0 Mitglieder und 0 Gäste

Persönlicher Bereich

Anmelden

Empfehlungen

Wortübersetzer

Deutsch/Portugiesisch - Übersetzer in Kooperation mit Transdept

Neu im IAP PortalNetwork

Please enable / Bitte aktiviere JavaScript!
Veuillez activer / Por favor activa el Javascript![ ? ]