Immobilienrenditen in Brasilien

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon Falax » Fr 4. Mär 2011, 15:15

Zwar sind (auch) die Immobilienpreise in Brasilien in den letzten Jahren extrem gestiegen. Dennoch glaube ich, dass mit Immobilien noch gute Renditen erwirtschaftet werden können. Es lohnt sich noch immer, Immobilien in Brasilien zu erwerben. Eine Wirtschaftsblase wird hier wohl nicht platzen, sodass mit einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen ist.

Beispiel: In Pau Amarelo (Paulista, PE) werden Reihenhäuser in 3. und 4. Reihe zum Strand für etwa 25.000 Euro angeboten bei einer Wohnfläche von ca. 60 qm. Der Mietertrag beträgt etwa 500 Reais pro Monat, also 6000 Reais im Jahr. Das sind etwa 2.600 Euro. Dies entspricht einer jährlichen Rendite von über 10%, die in Deutschland mit Immobilien auch nicht annährend zu erzielen ist. Nach meinem Überblick bereitet eine Vermietung keine Probleme. Nicht berücksichtigt sind etwaige Instandhaltungskosten der Objekte, die sich aber, da neuwertig, in den ersten Jahren nicht wesentlich bemerkbar machen dürften.
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Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon ptrludwig » Fr 4. Mär 2011, 15:41

Falax hat geschrieben:Zwar sind (auch) die Immobilienpreise in Brasilien in den letzten Jahren extrem gestiegen. Dennoch glaube ich, dass mit Immobilien noch gute Renditen erwirtschaftet werden können. Es lohnt sich noch immer, Immobilien in Brasilien zu erwerben. Eine Wirtschaftsblase wird hier wohl nicht platzen, sodass mit einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen ist.

Beispiel: In Pau Amarelo (Paulista, PE) werden Reihenhäuser in 3. und 4. Reihe zum Strand für etwa 25.000 Euro angeboten bei einer Wohnfläche von ca. 60 qm. Der Mietertrag beträgt etwa 500 Reais pro Monat, also 6000 Reais im Jahr. Das sind etwa 2.600 Euro. Dies entspricht einer jährlichen Rendite von über 10%, die in Deutschland mit Immobilien auch nicht annährend zu erzielen ist. Nach meinem Überblick bereitet eine Vermietung keine Probleme. Nicht berücksichtigt sind etwaige Instandhaltungskosten der Objekte, die sich aber, da neuwertig, in den ersten Jahren nicht wesentlich bemerkbar machen dürften.

Die Vermietung bereitet kleine Probleme, nur das Eintreiben der Miete ist problematisch.
Wenn man denn einen nichtzahlenden Mieter endlich los ist steht die Renovierung der Wohnung an.
Niemand sollte so blauäugig sein mal schnell in Brasilien eine Wohnung zu kaufen obwohl nicht dort lebend, vermietet sie und jeden Monatsersten ist das Geld auf dem Konto.
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Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon frankieb66 » Fr 4. Mär 2011, 16:07

ptrludwig hat geschrieben:
Falax hat geschrieben:Zwar sind (auch) die Immobilienpreise in Brasilien in den letzten Jahren extrem gestiegen. Dennoch glaube ich, dass mit Immobilien noch gute Renditen erwirtschaftet werden können. Es lohnt sich noch immer, Immobilien in Brasilien zu erwerben. Eine Wirtschaftsblase wird hier wohl nicht platzen, sodass mit einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise zu rechnen ist.

Beispiel: In Pau Amarelo (Paulista, PE) werden Reihenhäuser in 3. und 4. Reihe zum Strand für etwa 25.000 Euro angeboten bei einer Wohnfläche von ca. 60 qm. Der Mietertrag beträgt etwa 500 Reais pro Monat, also 6000 Reais im Jahr. Das sind etwa 2.600 Euro. Dies entspricht einer jährlichen Rendite von über 10%, die in Deutschland mit Immobilien auch nicht annährend zu erzielen ist. Nach meinem Überblick bereitet eine Vermietung keine Probleme. Nicht berücksichtigt sind etwaige Instandhaltungskosten der Objekte, die sich aber, da neuwertig, in den ersten Jahren nicht wesentlich bemerkbar machen dürften.

Die Vermietung bereitet kleine Probleme, nur das Eintreiben der Miete ist problematisch.
Wenn man denn einen nichtzahlenden Mieter endlich los ist steht die Renovierung der Wohnung an.
Niemand sollte so blauäugig sein mal schnell in Brasilien eine Wohnung zu kaufen obwohl nicht dort lebend, vermietet sie und jeden Monatsersten ist das Geld auf dem Konto.

Genau so sehe ich das auch. Bei der "Rechnung" von Falax fehlen
1) Einkalkulation von Mietausfällen (egal ob wg. Leerstand oder mangelnder Zahlungsmoral der Mieter)
2) Bildung von Rücklagen (z.B. für Renovierung)
Ich kenne Pau Amarelo zwar nicht, aber an anderen, bekannteren, Orten (z.B. Rio, Zona Sul) kostet eine Immobilie gleicher Größe locker das 4-fache, in durchschnittlicher Lage. Allerdings sind die Mieten nicht im gleichem Maße höher. Mir persönlich ist das relativ egal wer wo und aus welchen Gründen in eine Immobilie in Brasilien investiert, nur mal so zum Nachdenken für mögliche Investoren ;)
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Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon Lemi » Fr 4. Mär 2011, 17:17

10% Mietzins pro Jahr mag im Vergleich zu DE viel klingen. Ist es aber nicht. Wenn du dein Geld nicht in eine Immobilie anlegst, sondern auf einem CDB auf der Bank, bekommst du das gleiche Geld heraus - ohne Kopfschmerzen und Risiko wohlbemerkt.

Ausserdem solltest du in deiner Gewinnkalkulation die laufende Inflation einrechnen. Dann sehen die 10% schon nicht mehr so rosig aus, weil über die Hälfte (5,5%) von der Inflation aufgefressen wurde. Gleiches gilt natürlich für jede andere Geldanlage auch.
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Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon bruzundanga » Fr 4. Mär 2011, 19:29

Lemi hat geschrieben:10% Mietzins pro Jahr mag im Vergleich zu DE viel klingen. Ist es aber nicht. Wenn du dein Geld nicht in eine Immobilie anlegst, sondern auf einem CDB auf der Bank, bekommst du das gleiche Geld heraus - ohne Kopfschmerzen und Risiko wohlbemerkt.

Ausserdem solltest du in deiner Gewinnkalkulation die laufende Inflation einrechnen. Dann sehen die 10% schon nicht mehr so rosig aus, weil über die Hälfte (5,5%) von der Inflation aufgefressen wurde. Gleiches gilt natürlich für jede andere Geldanlage auch.


Isso aí. Bei Immobilien lohnt sich eigentlich nur ein Schnäppchenkauf in Bezug auf Grundstücke. Wer dann warten kann bis der richtige Käufer kommt kann sein Geld in ein(em) (paar) Jahren verdoppeln.Wer dann noch ein bisschen Arbeit reinsteckt kann über loteamento den Gewinn noch erhöhen. Übrigens wie auf der ganzen Welt sind hier die Insidereinformationen das i-tüpfelchen. Wer über zukünftige Vorhaben bescheid weiss, kauft billigen mato und wartet ab.
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Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon Alexsander » Fr 4. Mär 2011, 20:32

Hi,

dem kann ich nur zustimmen. Ich habe in Pau Amarelo in 2004 eine sehr gute Immo gekauft. Der Wert war nach 4 Jahren, beim Verkauf identisch. Die Unterhaltskosten einer Immo sind in Brasilien sehr hoch, die Mietausfälle leider auch. In der ganzen Region frisst das Meer sich ins Land. Das zerstört den Wert der Häuser am Meer zusätzlich.

Da ist das Geld auf der Bank im Moment besser aufgehoben. Werthaltige Immo gibt es eher im Inland.
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Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon Falax » Mi 9. Mär 2011, 16:15

Nach derzeitigem Stand werde ich in knapp 10 Jahren einen Grossteil meines Lebens in Brasilien verbringen. Daher überlege ich, schon jetzt in B zu investieren, um später eine von Deutschland unabhängige, zusätzliche Einnahmequelle zu haben. Ich bin erst am Anfang meiner Überlegungen, habe aber bereits einige Gespräche mit Leuten geführt, die einen ähnlichen Weg gegangen sind und von deren Erfahrungen ich profitieren könnte.
Mit dem brasil. Mietrecht kenne ich mich noch nicht aus, aber ich denke, dass die Inflationsrate, ähnlich wie in Deutschland, über Index- oder Staffelmieten abgefedert werden kann.
Mischimmobilien, zB eine Zeile mit 4 oder 5 Reihenhäusern sowie eine Zeile mit kleineren Geschäften, scheinen mir am interessantesten. Mietausfälle, gerade bei gewerblichen Immobilien, sind nach meinen Erfahrungen eher selten aber natürlich nicht auszuschließen.
Bei den guten Renditen in B und den derzeitig geringen Kreditzinsen in Deutschland (zurzeit 1,9% per anno bei meiner Bank) ist das mindestens eine ernsthafte Überlegung wert.
Bei jetziger Investition wären die bras. Immob. in ca 10 Jahren, also dem aversierten Zeitpunkt, belastungsfrei.

Blauäugigkeit schließe ich für mich aus.

Viele Grüße, Falax
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Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon frankieb66 » Mi 9. Mär 2011, 16:32

Falax hat geschrieben:Bei den guten Renditen in B und den derzeitig geringen Kreditzinsen in Deutschland (zurzeit 1,9% per anno bei meiner Bank) ist das mindestens eine ernsthafte Überlegung wert.
Bei jetziger Investition wären die bras. Immob. in ca 10 Jahren, also dem aversierten Zeitpunkt, belastungsfrei.

Du glaubst doch nicht ernsthaft, dass Du ein Hypothekendarlehen bei einer deutschen Bank in Deutschland für eine bras. Immobilie in Brasilien bekommst! Zumindest nicht zu den von dir genannten Konditonen. Das klappt ja nicht mal für's benachbarte Ausland, z.B. Österreich!

Frankie
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Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon Falax » Mi 9. Mär 2011, 17:02

frankieb66 hat geschrieben:
Falax hat geschrieben:Bei den guten Renditen in B und den derzeitig geringen Kreditzinsen in Deutschland (zurzeit 1,9% per anno bei meiner Bank) ist das mindestens eine ernsthafte Überlegung wert.
Bei jetziger Investition wären die bras. Immob. in ca 10 Jahren, also dem aversierten Zeitpunkt, belastungsfrei.

Du glaubst doch nicht ernsthaft, dass Du ein Hypothekendarlehen bei einer deutschen Bank in Deutschland für eine bras. Immobilie in Brasilien bekommst! Zumindest nicht zu den von dir genannten Konditonen. Das klappt ja nicht mal für's benachbarte Ausland, z.B. Österreich!

Frankie


Lieber Frankie,
lass uns hier ernsthaft das von mir aufgeworfene Thema besprechen.
Oder wir unterhalten uns über Fussball, Morenas oder das Wetter. Denn da kann wirklich jeder mit diskutieren.

An keiner Stelle habe ich behauptet, dass ich ein Hypothekendarlehn für eine bras. Immob. für 1,9 % Zins per anno bekommen werde. Keine mir bekannte deutsche Bank beleiht eine bras. Immobilie zu diesem Zinssatz. Man kann aber deutsche Immobilien, sofern vorhanden, beleihen und das Geld, wo auch immer, investieren. Oder ein Bauspardarlehn in Anspruch nehmen, was - nur so als Beispiel - bis 60.000 Euro ohne grundbuchliche Absicherung in Anspruch genommen werden könnte.

Ich wäre den geneigten Lesern und vermeintlichen Ratgebern dankbar, wenn sie die von mir genannten Zahlen einfach mal stehen lassen. Mir geht es hier vielmehr um einen praktischen Gedankenaustausch, zB mit Usern, die ähnliches bereits getätigt haben oder dieses beabsichtigen,

Gruß, Falax
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Re: Immobilienrenditen in Brasilien

Beitragvon ptrludwig » Mi 9. Mär 2011, 17:43

Falax hat geschrieben:
frankieb66 hat geschrieben:
Falax hat geschrieben:Bei den guten Renditen in B und den derzeitig geringen Kreditzinsen in Deutschland (zurzeit 1,9% per anno bei meiner Bank) ist das mindestens eine ernsthafte Überlegung wert.
Bei jetziger Investition wären die bras. Immob. in ca 10 Jahren, also dem aversierten Zeitpunkt, belastungsfrei.

Du glaubst doch nicht ernsthaft, dass Du ein Hypothekendarlehen bei einer deutschen Bank in Deutschland für eine bras. Immobilie in Brasilien bekommst! Zumindest nicht zu den von dir genannten Konditonen. Das klappt ja nicht mal für's benachbarte Ausland, z.B. Österreich!

Frankie


Lieber Frankie,
lass uns hier ernsthaft das von mir aufgeworfene Thema besprechen.
Oder wir unterhalten uns über Fussball, Morenas oder das Wetter. Denn da kann wirklich jeder mit diskutieren.

An keiner Stelle habe ich behauptet, dass ich ein Hypothekendarlehn für eine bras. Immob. für 1,9 % Zins per anno bekommen werde. Keine mir bekannte deutsche Bank beleiht eine bras. Immobilie zu diesem Zinssatz. Man kann aber deutsche Immobilien, sofern vorhanden, beleihen und das Geld, wo auch immer, investieren. Oder ein Bauspardarlehn in Anspruch nehmen, was - nur so als Beispiel - bis 60.000 Euro ohne grundbuchliche Absicherung in Anspruch genommen werden könnte.

Ich wäre den geneigten Lesern und vermeintlichen Ratgebern dankbar, wenn sie die von mir genannten Zahlen einfach mal stehen lassen. Mir geht es hier vielmehr um einen praktischen Gedankenaustausch, zB mit Usern, die ähnliches bereits getätigt haben oder dieses beabsichtigen,

Gruß, Falax

Nur mal eine Frage, wie willst du die Miete eintreiben? User die ähnliches schon mal gemacht haben werden hier bestenfalls als Verkäufer ihrer Renditeträchtigen Immobilien auftreten.
Warum denkst du das ein Deutscher kommen muss um in Brasilien mit Immos Kohle zu machen? Sind die Brasilianer dazu nicht in der Lage? Wissen die nicht wie man gewinnbringend vermietet?
Ein Bekannter von mir vermietet 18 Wohnungen, der sitzt aber vor Ort und hat den Eingang unter Kontrolle. Der weiß auch wie man mit Brasilianern redet wenn die Zahlungen sich fast regelmäßig verzögern und die ihm ihre Geschichten erzählen woran es liegt. Frage den mal wie lange ein Mieter durchschnittlich in den Wohnungen wohnt?
Keine Bank in Deutschland wird dir ein Immobiliendarlehen mit 10 Jahren Laufzeit geben, das würdest du vielleicht mit einem angesparten Bausparer schaffen, werden aber nur die wenigsten haben.
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