Mietrecht

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Mietrecht

Beitragvon doBrasil » So 4. Jul 2010, 14:05

Hallo Leute,

ich habe mal eine Frage.

Welche Grund-Pflichten hat ein Vermieter zu erfüllen oder besser was muss er von Gesetz her am Haus machen?
Zu machen in dem Haus ist, welches ich angemietet habe, folgendes:

Stromleitungen sind defekt
Wasserleitungen sind undicht
Mauern, Haus (von außen) muss gemalt werden
Einfahrt vor dem Tor ist abgesackt, der Zement ist gebrochen sowie der Bürgersteig auch.
und die Bäume müssen beschnitten werden

Ich wohne jetzt seit 8 Wochen in dem Haus und die Vermieterin macht nix.

Gibt es sowas wie Mietkürzung etc?

Gruß

doBrasil
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Re: Mietrecht

Beitragvon Brasil-Immo-Service » So 4. Jul 2010, 15:01

hallo doBrasil

Gute Frage! Gibt es überhaupt ein Mietrecht in Brasilien? Hast du einen Mietvertrag und auf welcher Gesetzesgrundlage basiert er?

Wenn, dann wäre das Mietrecht doch sehr neu oder erst im entstehen, ähnlich dem Pfandrecht. Ich denke mal, deine Verhandlungsposition wird nur besser, wenn du einfach Mieten zurückbehältst und dann das Vornehmen der Korrekturen forderst.

Schöne Grüsse aus der
sonnigen Schweiz
Roland
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Re: Mietrecht

Beitragvon dimaew » So 4. Jul 2010, 16:03

Es ist natürlich ein bißchen traurig, wenn jemand, der sich "Brasil-Immo-Service" nennt, in einem wichtigen Teilbereich des Immobilienrechts Brasiliens nicht Bescheid weiß. Andererseits ist meine Erfahung hier, dass Vermietungen eher selten über Vermittler laufen, sondern vielmehr über Direktkontakt, Hausverwaltungen etc. Vielleicht ist die Unkenntnis daraus erklärlich.

Das Mietgesetz "Lei do Inquilinato", Gesetz vom 18. Oktober 1991 würde jüngts geändert (Änderung trat am 25.01.2010 in Kraft), wobei sich die Änderungen im Wesentlichen auf die Position des Vermieters bezogen sowie auf die Position des Mietbürgen. Das Mietgesetz ist eine Ergänzung zum Código Civil.

In Art. 22 des o.g. Gesetzes sind die Pflichten des Vermieters aufgeführt. U.a. hat der Vermieter das vermietete Objekt in einem Staus zu übergeben, der dem vereinbarten Nutzen entspricht (inc. I) und diesen Status während der Mietzeit aufrecht zu erhalten (inc. III). Aus dem Gesamtkontext des Gesetzes ist zu entnehmen, was der Status des vereinbarten Nutzens ist: Dazu gehört sicherlich der einwandfreie Status der Strom- und Wasserletung, ebenso wie der störungsfreie Zugang zum gemieteten Objekt. Malerarbeiten und Baumschneidearbeiten gehören nicht ohne Weiteres dazu. Die Kosten hierfür sind vom Vermieter einer Wohnung in einem Condomínio zu übernehmen (Art. 22, inc. X), ob das auch für den Vermieter eines Wohnhauses außerhalb eines Condomínios gilt, bezweifele ich.

Eine Mietminderung ist für den Mieter nach dem o.g. Gesetz erst möglich, wenn die Arbeiten zur Beseitung von Schäden länger als zehn Tage dauern. Im vorliegenden Fall müsste also zunächst eine konkrete Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt werden (möglichst schriftlich) und erst danach kann die Miete gemindert werden.

Sollte die Vermieterin sich stur stellen, ist es darüber hinaus sicherlich sinnvoll, einen Anwalt aufzusuchen.
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Re: Mietrecht

Beitragvon doBrasil » So 4. Jul 2010, 22:04

Hallo dimaew,

vielen Dank für Deine Antwort.

Habe mir eben das Lei do Inquilinato runtergeladen.

Falls noch jemand interesse hat http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm

Damit werde ich morgen mal mein Glück bei der Verwaltung versuchen.

Viele Grüße

doBrasil
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Re: Mietrecht

Beitragvon Brasil-Immo-Service » Mo 5. Jul 2010, 08:10

Hallo dimaew

Deine Antwort ist wahrlich sehr fundiert. Doch hilft dieses Wissen in Brasilien auch weiter?

Schliesslich kommt eine Vereinbarung übers persönliche Verhandeln zustande. Dazu kommen die regional grossen Unterschiede der Mentailität. Wenn also eine Vermieterin sich nicht rührt, dann frage ich mich zuerst, was persönlich vereinbart wurde und versuche meinen Standpunkt im Gespräch zu vermitteln. Um in diesem Gespräch die Verhandlungsposition zu verbessern nützt es je nach Vermieterin aber nicht viel, das Gesetz zu kennen.

Schöne Grüsse und
viel Erfolg für doBrasil
Roland

PS: Sorry, bin halt Schweizer und daher lösungsorientiert.
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Re: Mietrecht

Beitragvon dimaew » Mo 5. Jul 2010, 13:59

@Brasil-Immo-Service,

Deine "Einstellung" ist aus meiner Sicht genau die Richtige. Das hat in erster Linie nichts mit der Nationalität zu tun, sondern mit der praktischen Erfahrung. In über 20 Jahren Erfahrung als Jurist, davon allerdings erst drei Jahre hier in Brasilien, habe ich auch gelernt, dass ein freundliches Gespräch immer mehr bringt als ein Beharren auf gesetzlichen Regeln.
Und jetzt kommt das Aber: ich habe auch gelernt - und das gerade hier in Brasilien - dass es mehr als hilfreich ist, die Basis für ein Gespräch zu kennen. Man ist schnell in einem strategischen Vorteil, wenn man sich auf eine gesetzliche Basis berufen kann und dem Gegenüber "nachweisen" kann, dass die getroffene Vereinbarung bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung wohl kaum haltbar wäre. Das befördert die Verhandlungsbereitschaft der anderen Seite meist enorm.
Ich habe auch die Erfahrung gemacht - wobei das nicht negativ gemeint ist - dass die Brasilianer gerne versuchen, ihren sprachlichen Vorteil gegenüber Ausländern auszunutzen. Das ist ein normales, geschäftstüchtiges Verhalten. Dabei kommen dann ab und zu Vereinbarungen heraus, die der Ausländer niemals akzeptiert hätte, hätte er sie komplett verstanden und die gesetzlichen Grundlagen gekannt. Sich dagegen zu wehren, ist meines Erachtens legitim.
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Re: Mietrecht

Beitragvon Copa Brasil 2014 » Mo 5. Jul 2010, 14:32

Brasil-Immo-Service hat geschrieben:Hallo dimaew

Deine Antwort ist wahrlich sehr fundiert. Doch hilft dieses Wissen in Brasilien auch weiter?


Ganz genau! Denn besonders in Brasilien gilt, Recht haben und Recht bekommen sind zwei verschiedene Dinge. Hinzu kommt das ein Rechtstreit sehr viel Geld und Zeit kosten wird. Zeit in der man dann nicht einfach nach typisch deutscher Manier hergehen kann und die Miete kürzt oder gar nicht mehr zahlt.

:cool:

Até a copa, tá tudo resolvido!
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Re: Mietrecht

Beitragvon dimaew » Mo 5. Jul 2010, 15:12

Copa Brasil 2014 hat geschrieben:
Brasil-Immo-Service hat geschrieben:Hallo dimaew

Deine Antwort ist wahrlich sehr fundiert. Doch hilft dieses Wissen in Brasilien auch weiter?


Ganz genau! Denn besonders in Brasilien gilt, Recht haben und Recht bekommen sind zwei verschiedene Dinge. Hinzu kommt das ein Rechtstreit sehr viel Geld und Zeit kosten wird. Zeit in der man dann nicht einfach nach typisch deutscher Manier hergehen kann und die Miete kürzt oder gar nicht mehr zahlt.

:cool:


Erster Teil: völlig richtig. Zweiter Teil: Es ist sehr wohl möglich, die Miete zu kürzen (und vom Gesetz sogar so vorgesehen). Für den Vermieter gilt dann schlicht: Erster Teil.
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Re: Mietrecht

Beitragvon amazonasklaus » Mo 5. Jul 2010, 16:23

Meiner Erfahrung nach sind brasilianische Mietverträge mindestens so detailliert wie deutsche. Der Mietvertrag für das erste Haus, das gemietet habe, enthielt beispielsweise sogar genaue Vorgaben zu den Farben (jeweils Name, Nummer und Marke), mit der die Innen- und Außenwände beim Auszug zu streichen waren. Insofern ist der Eindruck, falls er bei jemanden entstanden sein sollte, dass bei Mietverhältnissen alles erst nachträglich und in langwierigen persönlichen Verhandlungen vereinbart wird, zwar nicht ganz falsch, aber eben in vielen Fällen nicht zutreffend.
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