Risiko durch Geschäftspraxis beim ImmoVerkauf??

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Risiko durch Geschäftspraxis beim ImmoVerkauf??

Beitragvon regenbogen » Sa 12. Mär 2011, 21:11

Hallo,

ich bin seit 2 Jahren in BR und habe mir direnkt nach der ersten Ankunft ein Hauschen gekauft, da es für mich schwierig war einen fiador zu bekommen.
Jezt habe ich ein gutes angebot für das Haus bekommen das ich nutzen möchte, da ich Ende des Jahres wohl nach Kolumbien uebersiedeln werde.
Mich irritiert ein wenig die Geschäftsparaxis udn ich frage mich, ob eventuell ein Risiko besteht.

Das Haus wird über eine Makler angeboten und das Kaufangebot ist so:
1) Vertrag mit dem imobiliaria über das Kaufangebot und Zahlungsmodalität.
2) Der Käufer macht finaciamento Caixa. Daher nach Vertragsabschluss wird der Wert des Hauses von Caixa geschätzt. Sobald das und die certidões negativos o.k. sind, ist erhalte ich 10% des Kaufpreises.
3) Ich muss mit dem Käufer zur Bank den Vertrag unterschreiben und erhalte den Restwert auf mein Konto, ist aber blockiert.
4)Nachdem der Vertrag mit der Bank auf dem Cartorio registriert wurde wird der Restbetrag freigegeben.


Problem: Man hat mir gesagt dies dauert wohl 120 dias gezählt vom Vertragsdatum mit dem imobiliaria.
Frage: Ist das wirklich so ein üblicher Zeitraum, und wer registriert den Vertrag auf dem Cartorio??
Das ganze erscheit mir langwierig.

Gruesse
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Re: Risiko durch Geschäftspraxis beim ImmoVerkauf??

Beitragvon Itacare » So 13. Mär 2011, 08:32

Hallo Regenbogen,
sieht aus meiner Sicht nach einer sauberen Abwicklung aus.
Meine Fragen bzw. Informationen hierzu:

zu 1) wenn Du schon ein Angebot hast, brauchst Du eigentlich keinen Makler. Falls das Angebot vom Makler ist, hat der denn schon einen Käufer?
zu 2) Schätzung durch die Bank bei Finanzierung ist auch bei uns üblich. Üblich ist auch: wenn nach Anzahlung der 10 % der Käufer zurück tritt, darfst Du sie behalten. Wenn Du zurück trittst, musst Du sie doppelt zurück erstatten.
3)und 4) sind eine ganz normale Abwicklung / Vorsichtsmassnahme der Bank

Der Zeitraum von 120 Tagen plus / minus X ist üblich, die Registrierung wird sicher die Bank veranlassen, sie will ja das Haus als Sicherheit für den Kredit.

Für die Forumsleser wäre es sicher noch interessant zu erfahren, in welcher Gegend das Haus liegt, was Du vor 2 Jahren bezahlt hast und wieviel man Dir jetzt bietet. Immerhin gibt es hier so einige Diskussionen uber die Entwicklung der Immo-Preise....
Wir können den Wind nicht ändern, aber die Segel anders setzen.
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Re: Risiko durch Geschäftspraxis beim ImmoVerkauf??

Beitragvon regenbogen » So 13. Mär 2011, 14:24

Hallo Itacare,

danke für die schenlle Antwort. Das Kaufangebot wurde mir vom Makler vermittelt. Dafür wird er 6% vom Kaufpreis kassieren.

Das Haus befindet sich in Araraquara, SP. Kaufpreis 100 mil, Verkaufspreis 155 mil R$.
Allerdings habe ich noch etwas investiert um das Haus einbruchsicherer zu machen.
Ursprünglich war da eine 2 m hohe Mauer mit portão automatico und Tür, dahinter ein überdachter Stellplatz für 2 Autos, dahinter dann das Haus.
Da habe ich ein Stahlgitter auf die Mauer aufgesetzt, bis zum Dachansatz, füer 7 mil R$.
Dadurch ist es nicht mehr möglich über die Mauer zu klettern um auf das Gelände zu kommen, und das wertet das Haus natürlich auf.

Also auch abzüglich der 6% komme ich noch ganz gut weg und ich nehme mal an dass ich keine Gewinnsteuer zahlen muss, da ich keine andere Immobilie besitze.
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Re: Risiko durch Geschäftspraxis beim ImmoVerkauf??

Beitragvon dimaew » So 13. Mär 2011, 14:50

regenbogen hat geschrieben:Hallo Itacare,

...

Also auch abzüglich der 6% komme ich noch ganz gut weg und ich nehme mal an dass ich keine Gewinnsteuer zahlen muss, da ich keine andere Immobilie besitze.


Wenn es die einzige Immobilie ist, die verkauft wird, sind aktuell 440.000 R$ vom Gewinn steuerfrei. In Deinem Fall also gar kein Problem.
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Re: Risiko durch Geschäftspraxis beim ImmoVerkauf??

Beitragvon regenbogen » Di 22. Mär 2011, 03:01

Hallo zusammen,

es hat sich etwas Neues ergeben beim Hausverkauf. Der Käufer will jetzt a vista bezahlen und möchte dass in der escritura ein etwas geringerer Betrag eingetragen wird? (wohl die 6%)
Kann ich auf soetwas eingehen?? Ist soetwas üblich?
Grüsse
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Re: Risiko durch Geschäftspraxis beim ImmoVerkauf??

Beitragvon dimaew » Di 22. Mär 2011, 17:33

Ja, das ist üblich. Der Preis im offiziell beim cartório hinterlegten Kayufvertrag ist maßgebend für die Gebühren und ggfls. Steuern. Deshalb wird er gerne etwas "nach unten angepasst".
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Re: Risiko durch Geschäftspraxis beim ImmoVerkauf??

Beitragvon MESSENGER08 » Mi 23. Mär 2011, 13:17

dimaew hat geschrieben:Ja, das ist üblich. Der Preis im offiziell beim cartório hinterlegten Kayufvertrag ist maßgebend für die Gebühren und ggfls. Steuern. Deshalb wird er gerne etwas "nach unten angepasst".


Geht das heutzutage überhaupt noch ??? Früher war das ja üblich eine Immobilie für R$ 100.000,- zu kaufen aber in den Papieren stand nur R$ 50.000,- ! :twisted:

Soweit ich weiss richten sich doch die Gebühren und Steuern heute nach dem Wert den die PREFEITURA für die Immobilie veranschlagt (u.a. für IPTU, etc), nicht was im Kaufvertrag oder der Escritura steht !!! :roll:

So war es auch als ich meine Wohnung gekauft hatte, da wurden die Gebühren und Taxas vom Notar und dem Grundbuchamt für die Registrierung danach berechnet was die Prefeitura veranschlagt hatt, was im Kaufvertrag und für die Escritura angegeben wurde, interessierte niemanden!!!

Die Zeiten sind doch längst vorbei, wo sich die Prefeituras haben über den Tisch ziehen lassen, die wissen heute doch alle was für eine tolle Einnahmequelle die Registrierung von Immobilien ist, da lassen die sich doch nicht von gefakten Kaufverträgen verarschen. [-X

:cool:
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Re: Risiko durch Geschäftspraxis beim ImmoVerkauf??

Beitragvon dimaew » Mi 23. Mär 2011, 14:51

Im Grundsatz hast Du Recht, Messenger. Nur ist üblicherweise der "Wert", den die Gemeinde ansetzt nach wie vor erheblich unter dem tatsächlichen Marktwert mancher Immobilie. Es ist daher sinnvoll, vor dem Kaufvertrag bei der Gemeinde vorbeizuschauen und sich da den Wert des Grundstückes angeben zu lassen. Das plus ein kleiner Aufschlag ist dann der Wert, der im notariellen Vertrag steht. Was die Parteien außerhalb dessen vereinbaren, interessiert neimanden außer eben die Parteien des Vertrages.
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Re: Risiko durch Geschäftspraxis beim ImmoVerkauf??

Beitragvon brasiuuu » Mi 23. Mär 2011, 15:41

die iptu richtet sich nach dem quadratmeterpreis einer immobilie.

es ist auch heute noch möglich den wert tiefer anzugeben sofern sie nicht finanziert wird.
beim verkauf fallen dann deswegen beträchtlich höhere steuern oder schwarzgeld an.

von der gewinnsteuer befreit ist:

- wer eine immobilie bis 35'000 reais verkauft
- wer nur eine immobilie bis zum wert von 440'000 reais ein mal in 5 jahren verkauft
- wer eine immobilie verkauft und denn gewinn innerhalb von 180 tagen in eine andere immobilie in brasilien
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Re: Risiko durch Geschäftspraxis beim ImmoVerkauf??

Beitragvon nonato » Mi 23. Mär 2011, 16:15

dimaew hat geschrieben:Im Grundsatz hast Du Recht, Messenger. Nur ist üblicherweise der "Wert", den die Gemeinde ansetzt nach wie vor erheblich unter dem tatsächlichen Marktwert mancher Immobilie. Es ist daher sinnvoll, vor dem Kaufvertrag bei der Gemeinde vorbeizuschauen und sich da den Wert des Grundstückes angeben zu lassen. Das plus ein kleiner Aufschlag ist dann der Wert, der im notariellen Vertrag steht.

Wenn wirklich die Gebühren und Steuern auf den Einheitswert bezogen sind, gibt es darüber hinaus andere Gründe, den im Kaufvertrag genannten Preis abzusenken? Oder ist das einfach ein Relikt aus vergangenen Tagen?
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