Wohnen und die 5jahres-Frist

Tipps zum Erwerb, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in Brasilien (KEINE IMMOBILIEN-ANGEBOTE) sowie Infos zu Bau, Umbau, Ausbau und Renovierung

Wohnen und die 5jahres-Frist

Beitragvon cabof » So 11. Sep 2011, 20:55

Heute sagte meine Bekannte, die ein "Haus" gekauft hat, das Mutter und Bruder zum Pflegefall wurden und das Haus verlassen haben,
ein guter Freund wohnt dort und kümmert sich um den Erhalt - Freund hin, Freund her.... wie kann man umgehen, daß das Haus nach
5 Jahren irgendwie an den Freund fällt, falls er es darauf abgesehen hat. Sie wird mit Sicherheit nicht in den nächsten Jahren
nach Brasilien zurückkehren und das Haus bewohnen. Gibt es da eine Absicherung?
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Re: Wohnen und die 5jahres-Frist

Beitragvon Itacare » Mo 12. Sep 2011, 21:00

Also ich würde sagen, die IPTU unbedingt selbst bezahlen und nicht vom Freund bezahlen lassen.
Dazu ein schlichter Mietvertrag, geringe Miete nebst Verpflichtung, dafür Reparaturen bis zur Höhe x selbst zu tragen.
Bin kein RA, aber daran dürfte er sich schon mal die Zähne ausbeissen.
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Re: Wohnen und die 5jahres-Frist

Beitragvon dimaew » Di 13. Sep 2011, 02:10

Es ist weder ein Mietvertrag noch das Selbstbezahlen der IPTU und sonstigen Steuern erforderlich. Um die Usucapião (=Ersitzung, bedeutet, der Benutzer hat das Haus wie sein eigenes behandelt) zu verhindern, die übrigens frühestens nach zehn Jahren (nicht nach fünf) geltend gemacht werden kann, reicht ein schlichter "Nutzungsvertrag", Contrato de Comodato genannt, aus. Darin wird festgehalten, dass das Grundstück/Haus zur Nutzung überlassen wird und nach bestimmten Bedingungen oder auch nur nach einfacher Aufforderung durch den Eigentümer zurück zu geben ist. Muster hierfür gibt es im Internet.
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Re: Wohnen und die 5jahres-Frist

Beitragvon cabof » Di 13. Sep 2011, 07:04

Danke für die Hinweise Companheiros, ich werde das mal so weitergeben. Ende des Jahres ist sie auf Urlaub dort und kann die Sache erledigen, sie ist etwas naiv und unbedarft, will ihr helfen, kenne mich aber auch nicht so aus. Obrigado gente.
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Re: Wohnen und die 5jahres-Frist

Beitragvon bruzundanga » Di 13. Sep 2011, 16:05

dimaew hat geschrieben:Es ist weder ein Mietvertrag noch das Selbstbezahlen der IPTU und sonstigen Steuern erforderlich. Um die Usucapião (=Ersitzung, bedeutet, der Benutzer hat das Haus wie sein eigenes behandelt) zu verhindern, die übrigens frühestens nach zehn Jahren (nicht nach fünf) geltend gemacht werden kann, reicht ein schlichter "Nutzungsvertrag", Contrato de Comodato genannt, aus. Darin wird festgehalten, dass das Grundstück/Haus zur Nutzung überlassen wird und nach bestimmten Bedingungen oder auch nur nach einfacher Aufforderung durch den Eigentümer zurück zu geben ist. Muster hierfür gibt es im Internet.


Das stimmt so nicht ganz. usucapiao ist eine sehr komplexes Gebiet mit einigen Varianten. Die Fristen variieren! Beim extraordinário sind es z.B. 15 Jahre. In diesem Zusammenhang dürfte der von dimaew erwähnte Vertrag die einfachste Lösung sein. Besitzt die Bekannte von cabof einen Grundbucheintrag (matricula) ist womöglich nicht mal der erforderlich, ohne gewähr. Mit Gewähr: Mein Rat ein RW fragen. Am billigsten kommt das wenn der Bruder cabo "eleitoral" eines Stadrats oder Bügelmeisters ist.

Eine gute Zusammenfassung findet man hier:

http://www.webartigos.com/articles/23287/1/DIREITO-CIVIL-USUCAPIAO/pagina1.html
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Re: Wohnen und die 5jahres-Frist

Beitragvon klausbrasil » Fr 16. Sep 2011, 06:53

Das Thema stellte sich bei unserem Gärtnerehepaar, da diese in einem separatem Haus auf dem Gelände wohnen. Ein Mietvertrag ist zwar eine Möglichkeit, jedoch kann es hierbei auch zu Schwierigkeiten kommen: Mieter hat Rechte, wie z.B. das Vorkaufsrecht. Um den Mieter aus dem Haus wieder rauszubekommen muss man erst einmal nachweisen, dass ein Eigenbedarf der Nutzung besteht. Beim Wunsch des Verkaufes, muss der Mieter auch schriftlich hierüber informiert werden und diesem als erstes das Haus zum Kauf angeboten werden. Bei Kaufabschluss mit einem Dritten heißt es nicht, dass man den Mieter auch sofort aus dem Haus herausbekommt, weswegen der Käufer normalerweise keinen Vormieter übernehmen will.
Fazit: Ich hatte, um den Problemen aus dem Weg zu gehen einen Vertrag mit meinem Angestellten abgeschlossen (CONTRATO DE COMODATO DE IMOVEL PARA MORADIA). Dieser gibt dem Bewohner das Nutzungsrecht des Hauses (mit Klauseln was er machen darf und was nicht), er geniesst jedoch nicht den Mieterschutz mit seiner Problematik.
Ich würde auf jeden Fall checken, dass er keinen Nachweis/Rechnung (Strom, Wasser, IPTU etc.) mit der Adresse des HAuses auf seinen Namen laufen hat, da diese offiziell in einem Rechtsstreit von ihm benutzt werden könnten, um zu beweisen, dass er die Kosten für das Haus getragen hat und auch die Zeitspanne beweisen könnten. Viel Glück! Gruss aus Bahia! Klaus
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Re: Wohnen und die 5jahres-Frist

Beitragvon ptrludwig » Di 18. Okt 2011, 16:08

Wie wären denn meine Rechte als Mieter?
Seit mehr als 6 Jahren habe ich von einem Bekannten eine Wohnung gemietet, ohne Mietvertrag. Vor kurzem rief mich seine Partnerin an das ich die Wohnung räumen sollte, weil sie dort einziehen möchte, Haus läuft auf ihren Namen. Als ich von ihm nun eine Erklärung wollte meine er nur die beruhigt sich wieder, ich soll das ganze nicht ernst nehmen und wenn sie nachhakt soll ich sagen, ich habe noch nichts anderes gefunden.
Die Wohnung war bei meinem Einzug Reparaturbedürftig und alle Reparaturen habe ich bis auf einen Außenanstrich selbst bezahlt, erledigt. Die Steuer wurde so lange ich dort wohne nie bezahlt. Telefon läuft auf meinen Namen und Strom auf den Namen meiner Frau. Habe natürlich eine Vorzugsmiete, auch weil ich mich noch um eine zweite Wohnung und eine Garage kümmere, die zum Haus gehören. Bin dort für die Mieter der Ansprechpartner und kassiere die Miete. Mein Plan war eigentlich dort noch 2 bis 3 Jahre zu wohnen und mir dann etwas zu kaufen. Wäre natürlich ärgerlich wenn ich nun alles um schmeißen müsste.
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Re: Wohnen und die 5jahres-Frist

Beitragvon dimaew » Fr 21. Okt 2011, 00:38

"Grundsätzlich" hast Du als Mieter das Recht, in der gemieteten Wohnung zu wohnen, solange bis die Miete offiziell gekündigt wird. Die Kündigungsfrist hängt vom Vertrag ab. Anders als in Deutschland ist "grundsätzlich" auch ein mündlicher Mietvertrag wirksam.
Ich habe die "grundsätzlich" mal in Anführungszeichen geschrieben, weil es in Deiner Situation natürlich viele rechtliche Anknüpfungspunkte gibt:
- Wie kannst Du beweisen, dass ein Mietvertrag besteht und Du das Haus nicht einfach besetzt hast? Immerhin steht es ja wohl auf den Namen einer anderen person als der, mit der Du den Mietvertrag geschlossen hast? Hast Du zumindest zwei oder drei Zeugen, die auch zuverlässig sind?
- Wie kann die Dame, auf deren Namen das Haus steht beweisen, dass Ihr keinen Mietvertrag habt? Für sie stellt sich nämlich das gleiche Problem. Immerhin wohnt Ihr seit sechs Jahren in dem Haus und bis jetzt kam nie (?) jemand auf Euch zu und wollte, dass Ihr auszieht.
- Hast Du Rechnungen für die Reparaturarbeiten, wenigstens für das Material? Möglicherweise kannst Du hier noch ein Arbeitsentgelt verlangen. Problem ist allerdings, dass der Anspruch höchstwahrscheinlich verjährt ist (Geltendmachung von "Arbeitslohn" 2 Jahre nach "Kündigung", maximal für fünf Jahre zurück).
- Gibt es einen "Vertrag" über Deine Tätigkeit als Hausverwalter? Wenn mündlich, gibt es Zeugen? Hast Du dafür etwas bekommen, wenn nein, gab es irgendeine beweisbare Abmachung?

Du siehst aus den Fragen: Das ist eine ziemlich verzwickte Situation, die vielleicht gar nichts zu bedeuten hat, wenn die Freundin tatsächlich nur eine "Phase" hat, die aber im Streitfall nur mit Hilfe eines Anwaltes zu lösen ist.
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